路線価 (2023) 山形県長井市小出字台の前3747-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 長井市山形県長井市小出字台の前３７４７番５
価格時点	2023 年
駅名	南長井駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長井市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は店舗等を目論む法人等が想定される。郊外の大型商業エリアへの客流出から、中心部の既成商業地域の繁華性、需要は低下傾向にある。近隣地域一帯は新興商業地域に該当し、車社会にマッチした立地、商圏人口から、需要は堅調であり、稀少性も高い。取引が僅少な上、画地の規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね長井市内の商業地域を中心に、周辺町の商業地域を含むの圏域。需要者の中心は、県内の法人の事業者で、一部に県外の法人事業者もみられる。需要の選好性が当地域を含む新興商業地域に移行しており、大型店舗を核とした商業地域が形成されていることから需要は堅調である。取引そのものが僅少で、規模等により取引される価格帯にばらつきがあることから需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の新しい事例や代替性のある事例を採用しており、需要者は自用目的が主で、特に市場性に着目するものと思料し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引が僅少で、賃貸市場の成熟の程度が低い状況で収益に係る資料や情報が限定的である点から収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各種店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合った賃料が収受できず、収益価格は低く求められ、想定要素も多く介在するため、信頼性は低い。一方、比準価格は、取引価格にややばらつきがあるが、不動産取引の実態を反映し、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場性の観点から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南長井駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ新興商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長井市山形県長井市小出字台の前３７４７番５
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中規模以上の店舗等が集積する新興商業地域
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域展開の物販店等が集積したエリアに属し、商業地域として成熟し、将来の変動要因は特段見られず、現状で推移していくと予測する。安定した選好があり、地価は横這いと予測する。 (2)大型小売店舗等が集積し、長井市において繁華性の高い地域である。当該地域への選好性は高く、地価は今後とも概ね安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長井市の新設住宅着工は減少、人口は減少、世帯数は若干増加している。土地取引件数は増加している。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見受けられない。 (2)地域要因に変動はない。商業地としての選好性は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	長井市
地域	山形県長井市小出字台の前３７４７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,689 円／平米 8万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,385 円／平米 6万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,775 円／平米 8万8,518 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	長井市
地域	山形県長井市小出字台の前３７４７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,627 円／平米 4万1,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万873 円／平米 6万9,006 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,737 円／平米 8万5,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	長井市
地域	山形県長井市小出字台の前３７４７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,989 円／平米 8万5,920 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,131 円／平米 8万3,083 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,142 円／平米 9万3,037 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	長井市
地域	山形県長井市小出字台の前３７４７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,309 円／平米 1万7,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,661 円／平米 5万8,387 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,046 円／平米 8万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情