路線価 (2023) 山形県天童市泉町1-4-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 天童市山形県天童市泉町１丁目４番１０
価格時点	2023 年
駅名	天童駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は天童市の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は天童市居住の１次取得者が中心であるが、周辺市町からの転入も少なくない。宅地供給は区画整理事業が中心であったが、事業完了により現在はミニ開発が中心である。これらの新興住宅地や分譲住宅団地の選好性が高いが、既成住宅地の需要も堅調である。土地は１０００～１５００万円程度が需要の中心で、新築戸建の分譲は２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね天童市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入も見られる。市街地中心部付近に位置し、周辺には市役所をはじめ図書館、美術館、市民文化会館等の公共公益施設が充実する閑静で住環境が良好な住宅地域であり、高い選好性を背景に住宅地需要は底堅く、地価はやや強含みで推移している。土地は１，４００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域である。比準価格は時点の新しい４事例から導出され、補修正・要因比較はいずれも小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、木造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見される共同住宅は地主が節税目的で建設するケースが多く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天童駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天童市山形県天童市泉町１丁目４番１０
標準地の範囲
東	180 m
西	160 m
南	60 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	21 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部の区画整然済の既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の既成住宅地域で、市役所や各種商業施設に近く利便性は高く、人気のエリアである。このため地価は緩やかな上昇傾向であり、今後も継続すると予測され、コロナ禍の影響は限定的である。 (2)既成住宅地域として熟成しており、今後とも低層住宅地として推移するものと予測する。周辺に市役所、図書館等の公共施設が充実し、住環境に優る住宅地域として需要は根強く、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区画整理等の大型供給が完売し、人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり、令和３年に入り、持家の着工戸数も堅調である。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、周辺には市役所をはじめ図書館、美術館等の公共公益施設が充実し、高い選好性を維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市泉町１丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,521 円／平米 13万7,268 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,166 円／平米 11万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,664 円／平米 15万965 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市泉町１丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,435 円／平米 13万372 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,201 円／平米 12万9,599 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,106 円／平米 13万9,202 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市泉町１丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,279 円／平米 12万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,203 円／平米 12万6,299 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,889 円／平米 13万8,485 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市泉町１丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,009 円／平米 10万9,128 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,709 円／平米 11万8,054 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,195 円／平米 15万2,721 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情