路線価 (2023) 山形県天童市大字山元字的場55-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 天童市山形県天童市大字山元字的場５５番２外
価格時点	2023 年
駅名	天童駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	708万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	708万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市郊外の住宅地域を中心に、周辺市町の郊外の住宅地域におよぶ。需要者の中心は地元農家及び世帯分離による取得が多くを占め、他市町からの転入はほとんど見られない。農家住宅等を中心とする住宅地域であり、選好性にやや劣るが、市街地での住宅地需要の高まりの影響が見られる。取引の中心となる価格帯は土地で５００万円～８００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は天童市及び隣接する山形市、東根市の農家集落地域一円。これまで需要者の中心は同一需給圏内の居住者の住み替え及び世帯分離による新規取得者であったが、天童市の条例制定により市街化調整区域の一部でも住宅建築や宅地分譲等が可能となったため、宅地分譲を目的とした不動産業者等の需要も見られる。土地は６００～８００万円程度が需要の中心であるが、新築戸建住宅は現時点では少なく、中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は市街化調整区域に指定されており、一般住宅、農家住宅等が中心でアパート等の共同住宅は見られないことから、賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内において成立した取引事例に基づいており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用目的での取引が主であり、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした既成住宅地域のため共同住宅等の賃貸物件が見出せず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は天童市内の市街化調整区域内に存する事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	天童駅北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	128.3 坪 (424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天童市山形県天童市大字山元字的場５５番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	16 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。市内では選好性の劣る地域であるが、市街地での住宅地需要の高まりから地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)近年、天童市の条例制定等に基づき、近隣地域内でも住宅建築や宅地分譲等が可能となった。当該地域は農家集落ではあるものの、地価の割安感から需要に回復の兆しが見られ、今後地価は横ばいで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。 (2)天童市内において、土地区画整理事業が行われた新興住宅地域を中心に、住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)市の条例制定により、市街化調整区域である近隣地域内でも住宅建築や宅地分譲等が可能となった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市大字山元字的場５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,644 円／平米 5万1,719 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,894 円／平米 6万2,464 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,255 円／平米 6万351 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	拠点集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市大字山元字的場５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,972 円／平米 1万9,743 円／坪
推定価格 平米 坪	9,953 円／平米 3万2,905 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,149 円／平米 5万83 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市大字山元字的場５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,994 円／平米 5万2,876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,528 円／平米 5万1,336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,537 円／平米 5万4,671 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市大字山元字的場５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,523 円／平米 7万4,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,771 円／平米 5万5,445 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	拠点集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県天童市大字山元字的場５５番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,796 円／平米 5万5,528 円／坪
標準価格 平米 坪	2万634 円／平米 6万8,216 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情