路線価 (2023) 山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿1184-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 西村山郡朝日町山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
価格時点	2023 年
駅名	左沢駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	353万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	353万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は朝日町の商業地域全域と大江町、白鷹町の周辺町村の商業地域である。需要者は、地縁を有する地元の法人、個人事業者が中心であり、町外からの流入はほぼ見られない。人口減少や店舗経営者の高齢化に加え、町役場北側の国道沿いの店舗に顧客が流出しており、商況は低迷していることから、需要は弱含みで推移している。規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は朝日町を中心に、西村山郡及び東村山郡並びに西置賜郡、周辺市の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人、個人事業者等が想定される。人口の減少、郊外の大型商業施設の集客を背景に、近隣地域のような既成商業地域の繁華性、不動産需要は低下し、閉店も多く、潜在的な売り物件も含めると供給過多と思料する。取引が僅少な上、画地の規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣商業地域で、民間の貸店舗、貸事務所等は殆どなく賃貸市場は成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は白鷹町の１事例を含む４事例から試算した。補修正や要因比較が大きいものも含むが、市場を反映した取引事例に基づくものであり、実証的かつ説得力を有すると判断される。以上により地域の現状を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については、採用した取引事例は近隣地域周辺の代替性が高いもの等を採用しており、それぞれ適切な補正を施し、各事例の規範性の優劣を判定の上、試算しており、市場の実勢を反映し、規範性が高い価格である。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	左沢駅南西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西村山郡朝日町山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
標準地の範囲
東	65 m
西	140 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧街道沿いの近隣商業地域
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)寒河江市、山形市の大規模商業施設への顧客の流出傾向が止まらず、国道沿線に商業地の重心が移動し集客力は低下し需要は減少している。当該地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗の閉鎖が目立ち、繁華性の低迷が著しく、商圏人口の減少を背景に、衰退傾向が進行することが予測される。不動産取引、需要は僅少であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行は継続しており、新型コロナの影響から雇用や個人消費にも弱い動きが見られる。 (2)朝日町の新設住宅着工は僅少で若干減少、人口・世帯はともに減少している。土地取引件数は僅かで直近では増加している。
地域要因
(1)町外への顧客の流出、南側国道沿線に商業地の重心が移動し、地域の衰退傾向が窺われる。 (2)店舗の閉鎖や繁華性の低迷の印象が強く、地域の衰退の様相は否めない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡朝日町
地域	山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,700 円／平米 2万8,762 円／坪
推定価格 平米 坪	8,622 円／平米 2万8,504 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,082 円／平米 3万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡朝日町
地域	山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,500 円／平米 2万8,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,924 円／平米 3万9,421 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,044 円／平米 3万9,817 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西村山郡朝日町
地域	山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万568 円／平米 3万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,115 円／平米 3万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	1万688 円／平米 3万5,335 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	西置賜郡白鷹町
地域	山形県西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,600 円／平米 1万8,514 円／坪
推定価格 平米 坪	5,488 円／平米 1万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	9,765 円／平米 3万2,283 円／坪
査定価格 平米 坪	9,770 円／平米 3万2,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情