路線価 (2023) 福島県福島市本内字西慶二21-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市本内字西慶二２１番２外
価格時点	2023 年
駅名	卸町駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	518万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	518万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福島市郊外の市街化調整区域内住宅地域一円と認められる。需要者の中心は福島市内に居住する分離世帯者及び共同住宅等に居住していた第一次取得者である。未だ継続する超低金利等を背景に住宅地需要は依然として堅調であるものの、市街地郊外においては人口減少等の影響もあり、地価に若干弱含み傾向が見られる。当該近隣地域は古くからの農家集落地域であり、取引の中心となる価格帯は土地が総額で５００～８００万円程度と見受けられる。 (2) 同一需給圏は当市郊外部の市街化調整区域内住宅地域で、特に阿武隈川右岸の地域との代替性が高い。需要者は、圏内に地縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。建築費高騰等の影響を背景に割安感のある郊外住宅地が選好される傾向が生じているが、市場の落ち着きに伴い調整区域内の取引は逓減傾向が顕著である。市街化調整区域内の既成住宅地の取引が少なく画地規模も様々であるため、取引の中心価格帯の把握は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が成立しておらず、行政規制により専用住宅以外の建築が困難であるため収益価格は適用できなかった。比準価格は、居住の快適性及び利便性を重視して価格形成された取引事例を豊富に幅広く収集し、選択の上適用したものであり、不動産市場を十分に反映した実証性及び信頼性の高い価格と認められる。よって、本件においては代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内に存し賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は阿武隈川右岸を中心に採用した事例について可能な限りの要因比較、分析を行って得られた価格で、市場の需給動向や地域の価格水準を適確に反映した価格と認められる。自己居住目的の取引が主で市場参加者が重視するのは市場流通価格であるため、当該比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	卸町駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市本内字西慶二２１番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化区域に接近した市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位　北　　３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も現状を維持すると思料される。市街化区域に近接していることから小規模開発が散見され、市況は概ね堅調に推移していたが、最近の地価には若干の下落傾向が見られる。 (2)市街化調整区域内に存する細街路沿いの既成住宅地である。周囲に残る空地に宅地化の動きは観察されず、現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益が改善しつつある。一方、資材価格や食料品等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳しさを増している。
地域要因
(1)福島市市街地郊外の市街化調整区域内における農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地域要因に特段の変動はなく推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字西慶二２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,703 円／平米 9万8,198 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,975 円／平米 9万5,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万682 円／平米 6万8,375 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字西慶二２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,428 円／平米 4万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,758 円／平米 6万5,320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,929 円／平米 5万9,273 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字西慶二２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,921 円／平米 3万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,225 円／平米 6万252 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,788 円／平米 6万5,419 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字西慶二２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,681 円／平米 7万4,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,681 円／平米 7万4,983 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,334 円／平米 7万7,142 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情