路線価 (2023) 福島県福島市渡利字中江町23-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市渡利字中江町２３番４
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円／坪 1平米 5万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市市街地周辺の住宅地域一円で、阿武隈川東側の渡利・小倉寺地区との代替競争関係が強い。主たる需要者は地縁を有する第一次取得者である。超低金利の継続及び中心部から比較的近い立地より需要は底堅いが、水害リスクへの意識の高まりを受け市場に落ち着きが見られる。中心価格帯は、土地は２００～２５０㎡で１２００～１６００万円程度、新築戸建で２８００～３３００万円程度と思料されるが、業者や建物品等より価格帯に幅が見られる。 (2) 同一需給圏は福島市中心市街地周辺部の住宅地域一円である。需要者の中心は福島市に地縁性を有する一次取得者層であり、継続的な低金利、及び、中心部から比較的近く利便性が良いことから、需要は底堅い。土地は２００㎡～２５０㎡、総額で１２００～１６００万円が中庸と見られるが、農地や規模の大きい中古建物跡地からの小規模分譲では、規模を抑えた総額１０００万円未満の販売も見られる。建築費上昇もあり、この傾向は暫く続くと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争関係にある住宅地域での取引事例について、客観的に比較検討を行い試算したもので、地域の特性や市場性等を反映した信頼性の高い価格である。地主等によるアパート供給も見られる地域であるが、建築費は高水準で推移しており、現行の賃料水準では経済合理性に合致した賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の取引価格について客観的に比較検討を行い求めたものであり、地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。賃貸目的の土地取得は見られないが、周辺にアパートも多く見られるため収益還元法も試算したが、昨今の社会経済情勢では賃貸想定に経済合理性が見出せなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市渡利字中江町２３番４
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１１４号東側背後に位置する街路の配置が比較的整然とした住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１１４号西側と比較して通学等の便にやや劣るため、価格が値頃で推移している地域と思料される。ハザードマップで浸水エリアに位置しており、水害リスクの懸念等より地価の上昇幅は縮小していくものと予測する。 (2)浸水想定区域で市場にやや落ち着きが見られるが、中心部が供給不足であるため、需要が継続的と見られる。市場では強気と弱気の値付けが混在的であり、高値取引は散見される。地価はやや上昇基調が残ると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)中心部の供給が不足しており、中心部周辺の需要は堅調で比較的取引が多い。固定金利の上昇が見られるが未だ低い水準。建築費高騰が懸念される。
地域要因
(1)中心部等への接近性は良好である。浸水想定は広い範囲で概ね千年に一度、０．５ｍ～３ｍ未満となっている。地域要因に特段の変動は見られない。 (2)国道１１４号西側と比べて売り物件及び取引数がやや少ない。浸水想定は、広い範囲で概ね１０００年に１回、０．５ｍ～３ｍ未満となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)南側が道路であるため市場競争力が優れた状態で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市渡利字中江町２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万857 円／平米 23万4,253 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,688 円／平米 18万7,411 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,576 円／平米 18万3,734 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市渡利字中江町２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,577 円／平米 23万22 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,799 円／平米 19万7,695 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,733 円／平米 17万4,335 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市渡利字中江町２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,126 円／平米 21万5,307 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,456 円／平米 20万6,480 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,256 円／平米 19万5,900 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市渡利字中江町２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,730 円／平米 20万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,563 円／平米 18万3,691 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情