路線価 (2023) 福島県福島市町庭坂字遠原三2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
価格時点	2023 年
駅名	庭坂駅 から 730m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	570万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	570万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円／坪 1平米 1万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市郊外の調整区域内住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は専ら市内在住の個人であるが、一部に被災者の転入も見られる。住宅地需要も未だ好況基調にあるものの、減速の一面も見えはじめている。近隣地域は飛び地の市街化区域に接近した古くからの農家集落地域で、取引の中心となる価格帯は土地が総額で５００万円～８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は福島市のうち郊外部の住宅地域、集落地域一帯。需要者の中心は地縁関係者であり、建築制限のため圏域外からの転入は少ない。需要、供給ともに低位である一方、コロナ禍の影響も足元では見られていない。取引価格の中心は郊外部の場合、土地が３００～１，０００㎡で４００～１，１００万円程度であり、新築戸建の分譲は見られず、中古住宅の取引は総額で１，８００万円以下が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 調整区域内の住宅地域であり賃貸市場が成立していない。また、個別的規制として対象標準地は専用住宅以外建てられないため収益価格は試算できなかった。比準価格は居住の快適性の要因を反映して価格形成がされた取引事例群を適切に収集し得たことから精度が高い。本件では比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸は需要が低位であるとともに市街化調整区域の建築制限から物件想定が現実的ではないため、試算ができなかった。一方比準価格は取引は少ないものの代替・類似性の高い事例を相応に収集し得たため精度が認められ、また市場性が重視される自用物件の価格形成との適合性も高く説得力に優れる。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記記載の通り決定した。
交通
交通施設	庭坂駅北東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に、農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
標準地の範囲
東	210 m
西	80 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	17 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化区域に近接するが、開発許可基準が緩和される区域の指定はない
街路	基準方位北３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域だが駅に近く、建物の更新等で地域の社会環境は概ね維持継続されると見込まれる立地である。一方で市街地の小規模宅地に比べ競争力が劣り、需要も限定的なため、やや弱含みで推移すると予測する。 (2)目立った衰退傾向は今のところ見られないが市街地からは離れるため需要、供給ともに低位であり、当面は現況を維持するものと予測。地価は小幅ながら下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向が見られており、地価の足かせとなっている。
地域要因
(1)郊外農家集落地域のため、地域要因に特段の変動要因はない。 (2)郊外部で開発等はほとんど見られず、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)南道路で環境の優位性から潜在的需要は多少良い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,183 円／平米 6万113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,019 円／平米 5万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,919 円／平米 5万5,934 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,843 円／平米 6万5,601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,486 円／平米 6万4,421 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,275 円／平米 5万7,111 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,211 円／平米 8万3,348 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,823 円／平米 8万5,371 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,531 円／平米 5万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市町庭坂字遠原三２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,012 円／平米 6万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,786 円／平米 6万2,107 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,803 円／平米 5万5,551 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情