路線価 (2023) 福島県福島市笹谷字寺町2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市笹谷字寺町２番１
価格時点	2023 年
駅名	桜水駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	884万 円 (419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	888万 円 (419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郊外部の市街化調整区域内住宅地域で特に市街地北西部の地域との代替性が高い。需要者は、圏内に地縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。建築費高騰等の影響を背景に割安感のある郊外住宅地が選好される傾向が生じているが、市場の落ち着きに伴い調整区域内の取引は逓減傾向が顕著である。市街化調整区域内の既成住宅地の取引が少なく画地規模も様々であるため、取引の中心価格帯の把握は見出し難い。 (2) 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域であり、特に市北部から西部の集落地域との代替性が高い。需要者の中心は地縁的関係を有する個人である。近年は低金利により周辺市街地の住宅地が比較的取得し易いことから、基本的に取引が少ない。市街化調整区域でも、市街地から連続し利便性の高い地域は比較的安定的であるが、市街地から連続性のない既存集落は衰退傾向にある。建築費上昇により土地価格が安価な地域の需要が増す可能性もあるが、顕在化は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内に存し賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は遠隔地の事例を中心とする試算となったが、採用した事例について可能な限りの要因比較、分析を行って得られた価格で、市場の需給動向や地域の価格水準を適確に反映した価格と認められる。自己居住目的の取引が主で市場参加者が重視するのは市場流通価格であるため、当該比準価格を標準に圏内の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替関係が比較的強いと認められる地域において実際に生じた住宅地の取引価格について、市場参加者の観点から客観的に比較検討を行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。また、自己利用目的の取引で占められる地域性であり、得られる効用の観点での比較検討は説得力が高い。収益還元法は非現実的であることから適用しなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜水駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	126.7 坪 (419 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市笹谷字寺町２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小学校に近接する集落地域。都市計画法第３４条１１号指定区域。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市計画法第３４条１１号指定区域内にあるが、市街地との連続性が低く宅地開発の動きが弱い地域である。当面の間は現状を維持しつつ、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)都市計画法第３４条１１号区域であり、地縁者の需要は安定的と見込まれるが、農地及び高速道路により市街地と分断されていることから、開発適地としての選好が劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益が改善しつつある。一方、資材価格や食料品等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳しさを増している。 (2)低金利が続き、市街地での土地取得について比較的負担が軽い状況にある。市街化調整区域では、学校等の核施設がない地域は衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。 (2)北西方、福島大笹生ＩＣに隣接して道の駅が開店した。地域経済に寄与すると思料されるが、背後住宅地域の取引や地価に影響は及んでいない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。浸水想定区域に該当しない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市笹谷字寺町２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,947 円／平米 4万2,803 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,617 円／平米 4万8,324 円／坪
標準価格 平米 坪	2万558 円／平米 6万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市笹谷字寺町２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,840 円／平米 6万2,285 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,293 円／平米 7万7,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万966 円／平米 6万9,314 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市笹谷字寺町２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,848 円／平米 6万2,311 円／坪
標準価格 平米 坪	2万532 円／平米 6万7,879 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市笹谷字寺町２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,076 円／平米 8万6,207 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,748 円／平米 8万1,817 円／坪
標準価格 平米 坪	2万269 円／平米 6万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情