路線価 (2023) 福島県福島市大森字石田24-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市大森字石田２４番３
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は個人であり、市外からの転入も少数ながら見られる。市街地南側の住宅地域は商業施設の充実から人気が高い一方でハザードマップの浸水想定区域に含まれる地域が多いが、近隣地域は大部分が浸水想定区域外のため災害安全性を重視する層からの需要が高い。中心価格帯は土地が１６５～２４０㎡で１，０００～１，５００万円、新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は福島駅を中心とする住宅地域一円で、特に市街地周辺部及び市南部の地域と代替性が高い。需要者の中心は福島市に地縁性を持つ一次取得者層であり、低金利等の影響もあり需要は堅調である。大震災以後、市街地周辺部では低利用地が比較的多く残っていたため、宅地開発及び熟成が進んだ。令和元年東日本台風において、大森川の氾濫により浸水被害に遭った地域でも取引が散見されるが、安値で売却された様子は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大規模地についてはアパート利用も見られる地域であるが、標準的な規模の画地では収益利用に経済合理性は認められず、収益価格は試算できなかった。比準価格は居住環境が重視される住宅地域であることに鑑み、同様の観点を重視した価格形成要因の比較を行って試算していることから、市場性は適切に反映され規範性が高いと判断される。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の事例に基づき、市場参加者の視点で客観的に比較検討を行い求めたものであり、地域特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。周辺にアパートが見られるものの、経済的不合理により収益還元法を適用しなかったが、周辺地域は自己利用目的の取引が近年の市場を牽引しており、収益性に基づく取引は見られない。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市大森字石田２４番３
標準地の範囲
東	70 m
西	190 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市南部の住宅地域であるが、県道水原福島線以東と比較して整然性が低位
街路	基準方位　北　６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ここ数年人気が高まっている県道南福島停車場線の背後と比較すれば選好性はやや低位ながら、需要は安定的で当面は現況を維持、地価もいま暫くは小幅ながら上昇傾向が続くものと予測する。 (2)駅から距離はあるが、幹線道路に囲まれ、利便性と閑静な住環境を共存させている。需要は底堅く取引は継続的に見られるが、以前より取引が落ち着いた感がある。地価はやや上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向が見られており、地価の足かせとなっている。 (2)福島市南部の住宅地域は開発により熟成が進み、需要は底堅いが、以前のような開発及び取引数の多さは見られなくなっている。
地域要因
(1)小規模な開発や建替えは見られるものの、地域要因を変動させる程の要因の変化は見られない。 (2)熟成が緩やかに進捗中であり、高値取引も散見される状況は変わらない。福島西道路の南伸事業が進捗中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路であるため市場競争力が優れた状態で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字石田２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万13 円／平米 19万8,403 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,055 円／平米 20万5,154 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,268 円／平米 19万2,634 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字石田２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万374 円／平米 19万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	6万857 円／平米 20万1,193 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,226 円／平米 20万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字石田２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,964 円／平米 24万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,328 円／平米 23万9,116 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,328 円／平米 23万9,116 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字石田２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,412 円／平米 16万9,968 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,861 円／平米 18万1,370 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,867 円／平米 18万4,696 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市大森字石田２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,728 円／平米 20万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	6万410 円／平米 19万9,715 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,087 円／平米 19万2,036 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情