路線価 (2023) 福島県福島市中町31-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市中町３１番２外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,835 円／坪 1平米 7万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地及び周辺の商業地域で福島駅から徒歩圏の地域との代替性が高い。需要者は地元の中小法人等が中心であるが投資家の参入もみられる。駅周辺は市街地再開発事業の進捗や商業ビルの開業等の動きが継続する中、コロナ禍の影響から飲食系繁華街の商況は戻らない状況にある。不動産市場は、再開発事業本格化への移行により需給に一服感がある。需要者の属性や利用目的により取引額には幅があり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺地区であり、特に福島駅からの徒歩圏と認められる地域との代替性が高い。需要者の中心は地元企業であるが、投資家等の参入も見られる。官民一体となった活性化及び部分的な刷新の動きのなか、コロナ禍に陥り商況が悪化し、一進一退の状況が続いていたと見られるが、近頃は回復の動きに継続性があり、今後の動向にもやや期待が持てる状況にある。マンション用地需要は堅調と見られるが、建築費高騰が懸念される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はやや古いが近接する商業地の事例を採用し得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建設費を背景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。駅周辺地域は、駅近のステイタス、資産保有等に着目した取引も多く収益価格ベースでの取引はみられない。よって、本件は、収益価格は参考に留め、比準価格を重視しつつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 不安定な社会情勢ながらも活性化等の動きにより、取引事例比較法においては比較的新しく近い位置の事例を複数採用できた。比準価格は、市場実態を適切に反映した信頼性を有する価格と判断される。収益価格は建築費上昇等を反映し低水準となったが、当地域はマンション敷地等の様々な需要が混在することから、収益価格の説得力は低い。したがって、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市中町３１番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	26 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前商業地域に近接する商業地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部商業地を補完する多種用途が混在する商業地域である。繁華性は低いが事業系利用やマンション用地等の多様性を有する地域で相応の需要が見込まれる。地価は、やや上昇基調と予測する。 (2)中心商業地域へ繋がる重要な幹線道路沿いに存し、多様な用途が想定される地域である。顧客の流動量や繁華性の増大は見られず用途の混在化が進むが、接近性の観点で未だ割安感があり、やや上昇基調は残ると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回復により商況の最悪期を脱したものと観察される。 (2)コロナ禍からの回復の足取りに、建設費や諸物価の高騰が負の要因として働いていると見られる。中心市街地では商住問わず供給不足の状態が継続。
地域要因
(1)市街地中心部は土地の供給が限定的で利便性良好な土地は堅調な需要が存する。 (2)地域の立地条件を反映して、近年はマンション等の共同住宅や駐車場の割合が増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は標準的で競争力は普通であり、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市中町３１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,584 円／平米 25万3,187 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,426 円／平米 25万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,720 円／平米 27万3,472 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市中町３１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,043 円／平米 28万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,537 円／平米 26万9,561 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市中町３１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,317 円／平米 20万6,020 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,714 円／平米 23万7,086 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,949 円／平米 26万4,311 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市中町３１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,444 円／平米 21万9,664 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,252 円／平米 22万8,947 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,520 円／平米 24万9,669 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市中町３１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,025 円／平米 17万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,048 円／平米 19万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,695 円／平米 25万6,860 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情