路線価 (2023) 福島県福島市新町73-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市新町７３番１３
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	966万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	966万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島駅東口の商業地域の範囲である。本地域は福島市中心商業地域東端に位置し、空店舗も散見される繁華性のやや劣るエリアである。郊外路線商業地域等への顧客流出傾向には変わりはないが、当該地域では売物件自体が少ないが、需要は比較的安定しており、地価は微増傾向となっている。取引価格、規模は様々で借地も見られ中心価格帯を見い出すことは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域等で、主な需要者は市内の法人や個人事業者等である。福島駅東口地区では飲食店街等でみられたコロナ禍の影響が徐々に緩和されつつあるほか、駅前再開発事業の進展等の活性材料も加わって、市場は総じて回復傾向にある。規模や類型等により取引価格は一様ではないため取引の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 福島駅東方の繁華生の低い商業街区であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古いビルが多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性の強い東口地区の取引事例から求めたもので近隣地域の地価水準を適正に反映していると判断する。一方、収益価格は新規の土地建物投資額に即応する賃料収受が困難であるため低位となった。市場では、中古の賃貸ビルについては収益性に基づく取引も見られるが、賃貸経営を目的とする更地取引はほとんど観察されない。よって、収益価格は参考にとどめて比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市新町７３番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17.5 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食ビルのほか駐車場も多い既成商業地域
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島駅からやや離れた既成商業地域であるが、核となる商業施設はなく商繁華性に乏しい。駐車場跡地にマンション建築が見られるが、飲食ビルが多いため地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (2)飲食店舗の多い地域性からコロナ禍の影響を受けやすいが、その影響が今後も逓減していくと見込まれるので、繁華性を徐々に取り戻しつつ、緩やかな地価上昇を辿ると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)コロナ禍や物価上昇等の懸念はあるが景気は緩やかに持ち直している、特に東口地区では再開発事業等の活性材料により不動産取引は回復傾向にある。
地域要因
(1)駐車場跡地にマンション建築も見られたが、売物件自体少なく、今のところ不動産市況は落ち着いているが、中長期的には先行き不透明である。 (2)コロナ禍の影響が徐々に緩和されてきたため、地価は回復傾向に転じている。
個別的要因	(1)地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の程度に変動はない。 (2)間口が狭く、規模もやや小さいが、近隣地域では標準的であり、競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市新町７３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,588 円／平米 35万8,992 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,588 円／平米 35万8,992 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,355 円／平米 29万2,102 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市新町７３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,523 円／平米 27万9,433 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,678 円／平米 50万8,059 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,818 円／平米 29万6,938 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市新町７３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,179 円／平米 21万2,176 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,757 円／平米 21万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,985 円／平米 29万878 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市新町７３番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,616 円／平米 42万1,898 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,871 円／平米 42万2,742 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,463 円／平米 28万9,153 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情