路線価 (2023) 福島県福島市吉倉字前田12-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市吉倉字前田１２番４外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,470万 円 (1661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9,430万 円 (1661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,781 円／坪 1平米 5万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内における幹線道路沿いの路線商業地域一円と判定した。都市計画で工業系の土地利用も可能な準工業地域においては用途の多様性が認められ、需要者の中心は店舗や営業所としての営業を志向する一般法人と思料される。新型コロナの影響の和らぎもあり、車両での買い回りが可能な点で優位性の認められる路線商業地域の需要は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、取引規模が様々であり一定した水準を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は福島市内の商業地域一帯。主要な需要者層は県北地区の中小規模法人であり、自動車関連等、工業系の土地利用も必要とする業種からの需要が高い地域である。コロナ感染症や半導体不足等のリスク要因は抱えているものの土地需要としては比較的安定が続いている。背後住宅地も相応の充実度。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で把握は困難であるが、土地が５００～２，０００㎡、２，０００万円から１億円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用店舗等の建物を中心に形成されている旧来からの郊外路線商業地域であり、需要者は収益性により意思決定を行う事業者等が主体を占めるものの、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に乖離して試算された。よって、本件においては収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討を踏まえ、実証性が認められ相対的信頼性が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地であるが自用店舗や自用の事務所が中心で、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は、集客力や利便性等、商業地の取引において市場参加者から重視される観点を中心に価格形成要因の比較を行っており、市場性を適切に反映して規範性が高いと判断される。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福島駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	502.4 坪 (1661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市吉倉字前田１２番４外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	陸運支局に近く、自動車関連の営業所や工場等が多い地域
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車関連の営業所等が多く収益性は安定していると思料され、当面は現状を維持すると予測される。路線商業地域の地価は新型コロナに対応した巣ごもり消費等からの販売額増加等を背景に堅調に推移すると見込まれる。 (2)近接する国道１３号や国道１１５号と競合するが土地利用は比較的安定しており、当面は現況を維持するものと予測。背後住宅地が人気で価格が高止まりしており、地価は当面は小幅ながら状況基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食系繁華街や温泉街等では未だに新型コロナの感染状況に応じて波が生じる傾向にあるものの、基調としては持ち直しが続いている。 (2)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。
地域要因
(1)近接する都市計画道路延伸事業が完了し、路線の回遊性が高くなった。また、付近に集客力を有する店舗が進出してきたため交通量も増加傾向が続く。 (2)国県道沿いと比較すれば新規開発等は少ないため、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市吉倉字前田１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,916 円／平米 21万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,221 円／平米 22万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,480 円／平米 17万3,499 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市吉倉字前田１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,889 円／平米 22万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,674 円／平米 19万7,282 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市吉倉字前田１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,336 円／平米 18万2,941 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,286 円／平米 20万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,759 円／平米 19万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市吉倉字前田１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,911 円／平米 15万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,972 円／平米 15万5,289 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,144 円／平米 18万8,918 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情