路線価 (2023) 福島県福島市本内字北町裏9-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 福島市福島県福島市本内字北町裏９番６外
価格時点	2023 年
駅名	福島駅 から 4800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円／坪 1平米 5万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島市内の路線商業地域又は普通商業地域等で、主な需要者は広域的に事業展開する法人や地元事業者等である。圏内では国道４号、１１５号など既存の路線商業地域のほか、近年、商業集積を高めている南矢野目、大森・太平寺地区等の新興地域が加わり、商業核の分散が進んでいる。定期借地権の普及に加え、規模や利用目的等の多様化により取引の中心となる総額の把握は困難であるが、４～６万円／㎡台の取引が比較的多い。 (2) 同一需給圏は福島市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域、及び商業適地が見られる地域である。需要者は地元事業者や広域的に営業展開する市外の事業者である。幹線道路沿いの商業適地は稀少性ゆえに借地も多く、売買市場では供給が少なく取引も少ない。近年は中心商業地域の衰退が懸念される一方で、大型店舗の立地規制緩和の方向性が見える。ドラッグストア需要が堅調と見られ、客足も良いと見られる。同一路線上では、近頃は診療所の立地もやや見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外型商業施設がみられる路線商業地域で、自用の土地利用（借地を含む）が中心である。テナント物件も介在するが、店舗等の撤退により賃貸に供されたものがほとんどで、賃貸経営を目的とする更地需要は極めて少ない。よって、自用目的と推察される取引事例を中心に試算した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、特に顧客の回遊性に留意し代替性が認められる商業地の事例を採用しており、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と言える。近隣地域は低層店舗が主体の路線商業地域であり、収益性が重視される地域性ではあるが、立地にあたっては各々の事業による収益を見込むものであり、当初からの賃貸は市場ではあまり見られない。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福島駅北東方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	132.8 坪 (439 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島市福島県福島市本内字北町裏９番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	26 m
面積	440 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	阿武隈川と松川の合流付近に位置し、一部に洪水浸水想定区域の指定あり
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に比較的近い国道４号沿いにあって商業施設集積の余地を残すため、今後も路線商業地域として緩やかに熟成すると見込まれ、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)コロナ禍からの回復は途上にあるが、近年、近隣地域及び周辺の同一路線上に、県外資本の新規参入が見られる。発展の著しい旧伊達町と福島市中心部を結ぶ重要路線であるため、徐々に発展していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍や物価上昇等の懸念はあるが景気は緩やかに持ち直している、特に東口地区では再開発事業等の活性材料により不動産取引は回復傾向にある。 (2)企業物価指数が上昇、消費者物価指数はやや上昇という状態が続き経営は厳しい状況にある。コロナ禍にあっても、路線商業地域の客足は堅調。
地域要因
(1)特段の変動要因は認められないが、交通量の多い国道４号沿いの立地への需要は安定的とみられる。 (2)徐々に熟成が進んでおり、閉店した店舗があっても、期間を空けずに新たな店舗が立地する様子である。総じてやや発展傾向にあると見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)側道の視認性が悪いが、角地であるため若干の優位性はある。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字北町裏９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,056 円／平米 18万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,452 円／平米 17万6,712 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,679 円／平米 18万4,075 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字北町裏９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,997 円／平米 19万1,738 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,635 円／平米 19万3,847 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,695 円／平米 17万7,516 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字北町裏９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,889 円／平米 22万7,747 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,622 円／平米 19万7,110 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県福島市本内字北町裏９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万633 円／平米 20万453 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,179 円／平米 20万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,017 円／平米 18万1,886 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情