路線価 (2023) 福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外1924-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 会津若松市福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
価格時点	2023 年
駅名	会津若松駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (1521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (1521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は会津若松市を中心に会津盆地一円の工場・事業所の立地が可能な工業地域の範囲である。需要者は工場・倉庫等の用地を求める企業・事業者で、地元企業を中心に広域的に事業を展開する企業等も含まれる。事業の内容により求める画地規模・予算等は様々で、また、全国的に自治体の工場誘致は活発で、助成金・税の優遇措置等を伴うことから、工場用地自体の価格水準が判別しにくく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、会津若松市を中心に、これと隣接する会津盆地内の市町村の工業地域の範囲である。需要者は漆器関連産業の事業者に加え、各種製造業者等の法人が中心。各画地が小さい上に、地理的に高速交通網の恩恵も受けにくいことから、新たな産業の誘致も厳しく、需要は低迷している。工場は需要者により求める規模や立地条件等の条件は様々であり、取引価格水準も様々となることから、中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において賃貸収益を目的とした工場、倉庫等は見られないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域内は自用の工場・事業所、倉庫等が建ち並んでおり、土地取引は自用目的がほとんどである。需要者は周辺の取引価格を指標に購入の意思決定を行うと考えられ、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、当該標準地の前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内においては、工場を対象とした賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用はできなかった。また、同一需給圏内における土地取引は、自己使用目的での利用が殆どであり、近隣地域等での取引を基礎とする事例資料に基づく比準価格は、客観的であり説得力を有しているものと判断される。よって、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	会津若松駅南方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	460.1 坪 (1521 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	漆器関連の中小工場、倉庫等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	会津若松市福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	260 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	40 m
面積	1521 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	漆器関連工場の立地を目的とした工業団地を起源とするが、現在は業種の制限はない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地場産業の漆器関連工場の集積を目的とした工業団地を起源とするが、開発年次が古いため現在の工場地の標準的な画地規模に比べ面積が小さく、この点で競争力に劣り、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)漆器関連工場が主に集積する熟成度の高い工業団地であるが、漆器産業が停滞傾向にあり、かつ画地規模が工業地としては比較的小規模なことから新規需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ対策の各種公的補助等の効果も一巡し、感染者の増減に関わらず事業を展開・継続する各企業・事業者の対策が求められる段階に入った。 (2)令和２年３月以降から継続する新型コロナの地域社会・経済への影響は甚大であり、不動産取引においても地域の選別が強まってきている。
地域要因
(1)地場産業の漆器関連企業の工業団地を起源とするが、団地の起源と開発年次から画地規模が小さく、敷地の規模を求める業種・企業には不向きである。 (2)若松西バイパス道路は国道４９号線まで接続したが、規模が小さく物流拠点としての需要は見られず、漆器等の地場産業の土地需要も低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,029 円／平米 3万9,768 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,387 円／平米 3万7,645 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,387 円／平米 3万7,645 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,143 円／平米 5万63 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,628 円／平米 4万8,360 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,080 円／平米 4万9,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,707 円／平米 3万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,843 円／平米 3万9,153 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,691 円／平米 3万8,650 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	会津若松市
地域	福島県会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万699 円／平米 3万5,371 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,709 円／平米 3万8,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万953 円／平米 3万6,211 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情