路線価 (2023) 福島県いわき市常磐下船尾町宮下19-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
価格時点	2023 年
駅名	湯本駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	658万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	658万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円／坪 1平米 4万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常磐地区を中心とする、いわき市中部の住宅地域。需要者の中心は、いわき市内の一次取得者等。常磐地区には高台を中心に大規模な住宅団地が集中しており、震災後、活発な取引が見られたが、現在は落ち着いた状況にある。最近、近傍の幹線道路沿いに新たな商業施設が進出し、利便性が向上している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で８００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、常磐地区内の住宅地域一円と判定する。特に常磐線の東側、県道いわき上三坂小野線周辺地域との代替関係が強い。需要者は、市内に居住する一次取得者で、市外からの転入の一部見られる。常磐地区内の住宅地域は、大型商業施設の立地により特に常磐関船町１、２丁目の利便性が向上しているが、その他は概ね現状維持である。土地は１６５㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模な戸建住宅が殆どを占める住宅地域で対象標準地の画地規模も小さいため、収益還元法は適用できなかった。同一需給圏においては、類似物件の取引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となることから、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準に当該地域における不動産市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該比準価格は、地域の特性のほか、画地規模の類似性等に留意して事例を採用し、市場分析を踏まえ適正に補修正して試算しており信頼性が高いといえる。一方、対象標準地の画地規模が、アパートの敷地として小さく経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯本駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道背後に小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	近傍の幹線道沿いで商業施設の進出が見られる住宅地域
街路	基準方位北　　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の新興住宅地域として今後も概ね現状を維持すると予測する。近傍の幹線道沿いに商業施設が進出したことから堅調な需要があり、地価水準は当面、安定的に推移すると予測する。 (2)東側に丘陵地を配し外延的発展は見込めない小規模分譲住宅地で、新たな宅地供給も見込めず地域要因の変動も見られないことから、今後地価は現状維持乃至は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いわき市内の住宅地の地価は、利便性や居住環境に優れた一部の地域で強含みの動きが見られるものの、全体的に高止まり傾向で推移している。 (2)５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均的な減少率を上回っている。土地取引件数は前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家も減少している。
地域要因
(1)住宅地域としての品等は高くないが、近傍の幹線道沿いで商業施設が増加したこともあり、需要は安定している。 (2)当該地域の変動は特に認められないが、大型商業施設のオープンによって、地域北西方に位置する区画整理事業済み住宅地域への需要が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,322 円／平米 14万6,529 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,407 円／平米 12万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,186 円／平米 12万6,243 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,437 円／平米 12万3,767 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,784 円／平米 13万1,526 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,060 円／平米 12万9,132 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,953 円／平米 15万1,921 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,978 円／平米 12万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,263 円／平米 12万9,803 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,263 円／平米 12万9,803 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,913 円／平米 12万8,646 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３ＫＯ６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,723 円／平米 12万4,712 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,929 円／平米 11万5,475 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,884 円／平米 12万5,245 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情