路線価 (2023) 福島県いわき市平字童子町4-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市平字童子町４番１０
価格時点	2023 年
駅名	いわき駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円／坪 1平米 8万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いわき市内の既成商業地域及び路線商業地域。需要者の中心は市内外の事業法人、個人、全国的に事業展開する法人等。官庁街に近く事務所ビルやマンションが集まる商業地である。業務商業地なので新規の店舗進出等は少ないものの安定した事務所需要が見込める。需給の中心となる価格帯を見いだすことは困難であるが、３０００万円～１億円程度と見られる。 (2) 同一需給圏はいわき市平地区の商業地域の圏域。需要者は県内外の法人、マンション業者並びに個人事業者等である。本地域は各種官公署が集まるほか、事務所、店舗、マンション等が混在する用途の多様性を有する商業地域であり、新型コロナの影響は殆ど見られず、安定した土地需要がある。周辺では従来の水準を超える価格帯での高値取引も散見される。需要者の目的・用途等により規模は区々であり、需要の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大規模な建物が多い既成商業地域で収益物件も見られるが、土地取引は自用目的が多い。賃貸を前提とする収益性も重視される地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ収益価格は低めに試算された。取引価格も周辺で成立する価格を参考に決定される傾向が強いことから収益価格より比準価格の説得力が勝る地域である。よって比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本地域は市役所等に近い商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い事務所や店舗が多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、いわき市平地区商業地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いわき駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	95.3 坪 (315 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市平字童子町４番１０
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	22 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	官庁街に近い業務商業地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)行政機関が集まる商業地域で常に一定の事務所・店舗需要のほかマンション需要も期待できる地域である。よって地価は当面上昇傾向をたどると予測する。 (2)用途の多様性に富む商業地域として概ね現状を維持して推移すると予測。景気の先行き不透明感も漂っているが、行政機関に近接し、一定の事務所・店舗需要が見込めることから、地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 28万2,332円 1平米 8万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 28万2,332円 1平米 8万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)集客力のある大規模店舗を中心として商業核が形成され、中小店舗中心の既成商業地では空洞化が進んでいる。 (2)いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１０月までの対前年比で前年を若下回って推移している。人口も直近では減少傾向にある。
地域要因
(1)特別な地域要因はない。 (2)標準地西方では、令和３年４月に「マルトＳＣ平尼子店」がリニューアルオープンしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市平字童子町４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,343 円／平米 27万5,532 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,765 円／平米 30万3,375 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,765 円／平米 30万3,375 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ６Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市平字童子町４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,250 円／平米 28万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,276 円／平米 28万8,534 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,426 円／平米 29万2,336 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ７Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市平字童子町４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,651 円／平米 26万20 円／坪
推定価格 平米 坪	8万539 円／平米 26万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,542 円／平米 28万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市平字童子町４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,228 円／平米 18万9,196 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,688 円／平米 26万3,449 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,377 円／平米 28万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情