路線価 (2023) 福島県いわき市小名浜岡小名字作前8-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
価格時点	2023 年
駅名	泉駅 から 6400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (1915 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (1915 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円／坪 1平米 5万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いわき市内の商業地域で特に路線商業地域との代替・競争関係が強い。主たる需要者は、県内外に拠点を置く法人等である。鹿島街道沿いに各種量販店、飲食店等が集積する路線商業地域でコロナ禍の影響は弱まる傾向にあり、また、同路線沿いで新たな商業施設の進出が見られることから、安定した需要を維持している。需要の中心となる価格帯は規模等が様々で見出すことができない。 (2) 同一需給圏は小名浜地区を中心としたいわき市の幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域の圏域。街路条件に着目した土地利用が期待されることから、駐車場併設の郊外型店舗、飲食店舗、営業所等の多様な用途が期待される。需要者は県内外に広域展開する法人や地元事業者が中心である。近年は小名浜港に接近してイオンモールいわき小名浜が開業しており、地域間の競争激化が加速している。画地規模等が区々であり、中心価格帯を見い出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等が大部分を占める地域でテナントビル等は少なく、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が得られないことから収益価格は低位なものとなった。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地等からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、当該地域における不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、代替性のある同規模且つ一棟貸しの賃貸事例は少なく、賃料水準の把握が難しいことから、収益価格の説得力は相対的に低い。比準価格は周辺の路線業地域及び混在地域から取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、需給動向を反映し信頼性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉駅北東方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	579.2 坪 (1915 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	52 m
奥行き	37 m
面積	1900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	各種量販店や飲食店等が集積する新興の路線商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域として概ね現状を維持すると予測する。コロナ禍の影響は弱まる傾向にあり、新たな商業施設の進出も見られることから、当面、地価水準は安定的に推移すると予測する。 (2)良好な街路沿いの路線商業地域であり、地価動向はここ数年は若干の上昇乃至横這いで推移してきたが、小名浜湾近くの大型商業施設等との競合に加え、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な動向は不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食店においてはコロナ禍の影響が弱まりつつあり、食品スーパーや各種量販店等の商況も安定的に推移している。 (2)いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１０月までの対前年比で前年を若下回って推移している。人口は直近では減少傾向にある。
地域要因
(1)同一路線沿いで新規店舗等の進出が見られる。 (2)令和４年８月、標準地南方の同一県道沿いにスターバックスの店舗を含む複合商業施設がオープンしたが、本地域に目立った変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)県道沿いの角地であり、優位性は認められるが、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,820 円／平米 18万7,847 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,744 円／平米 18万984 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,744 円／平米 18万984 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,377 円／平米 16万9,852 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,086 円／平米 18万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,059 円／平米 17万8,719 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,449 円／平米 18万8 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,104 円／平米 20万2,010 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,398 円／平米 18万3,146 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市小名浜岡小名字作前８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,430 円／平米 16万3,416 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,430 円／平米 16万3,416 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情