路線価 (2023) 福島県いわき市常磐湯本町天王崎1-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 いわき市福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
価格時点	2023 年
駅名	湯本駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常磐地区を中心とするいわき市商業地域及び商住混在地域一円。需要者は個人事業者及び法人が主である。標準地周辺はいわき湯本温泉街の玄関口にあたる旧来からの商業地域であるが、店舗経営者の高齢化や郊外大型店舗等への顧客流出が見られる。一方で、区画整理事業や温浴施設を備えた交流施設の整備等が予定され、温泉街活性化の期待性は高い。近年、湯本駅前で高値取引も見られる。取引される規模は区々であり、中心価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏はいわき市内の既成商業地域で、特に湯本地区の商業地域・商住混在地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は地元の中小法人、不動産業者で県外法人等の参入も見られる。湯本駅前の既成商業地で小規模飲食店舗、事務所等が存する。空き店舗等は比較的少なく、一定の繁華性は維持されている。新型コロナの影響は落ち着きをみせつつある。画地規模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は湯本駅前の商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い店舗等が多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 繁華性が高く賃料収入目的の投資が活発な地域においては収益価格は有力な指標となるが、本地域は自用目的の不動産活用が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低く試算された。市場参加者は収益価格よりも市場性に基づいた比準価格をより重視して取引の意思決定を行うと考えられる。以上より、収益価格は参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯本駅北西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、店舗ビルが見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いわき市福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	湯本駅前の既成商業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯本駅前商業地について、市は令和４年１０月に市街地再生整備基本計画を策定し、将来的には区画整理事業や交流拠点施設の整備が検討されている。温泉街活性化の期待は高く、本地域の変動について注視すべきである。 (2)常磐湯本地区の中心商業地に位置する。震災後の観光客減少を回復させること及び市街地空洞化の回避を地域の課題として、市街地再生整備が行われており、今後も一定の繁華性は維持されていくと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は先行き不透明感がみられるものの、緩やかに持ち直している。いわき市の土地取引件数や人口は直近ではやや減少傾向にある。 (2)新型コロナの影響は、感染状況は高止まりであるが経済活動は回復傾向が認められる。不動産の供給が少ないエリアでは地価の上昇圧力も見られる。
地域要因
(1)地域西方の県道常磐勿来線沿いでは老朽化した市営団地２棟の解体工事が行なわれ、一部集会場として利用、将来的には再開発事業が予定されている。 (2)温泉街の湯本駅前玄関口に存する既成商業地域で、市街地再生整備が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,244 円／平米 10万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,718 円／平米 12万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,427 円／平米 17万9,936 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,840 円／平米 10万8,569 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,547 円／平米 12万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,107 円／平米 17万5,572 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,389 円／平米 15万9,974 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,921 円／平米 16万1,733 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,721 円／平米 18万908 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	いわき市
地域	福島県いわき市常磐湯本町天王崎１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,413 円／平米 14万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,635 円／平米 14万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,173 円／平米 18万2,402 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情