路線価 (2023) 福島県相馬市中村字大町22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 相馬市福島県相馬市中村字大町２２番
価格時点	2023 年
駅名	相馬駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	801万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	799万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円／坪 1平米 3万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相馬市の商業地域一帯と把握され、更に広域的には南相馬市の商業地域も含まれる。需要者の中心は専ら地元の事業者等と見られる。郊外の大規模店舗の台頭以来、商況が低迷し続けてきたが、令和元年・台風１９号の浸水被害等の影響も相まって市場の低迷が継続している。取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は相馬市の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接市の商業地域も含む。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者や小規模法人が大半を占める。既存の商店街の商況は厳しく、商業用途を目的とした取引は少なくなっており、住宅としての利用の取引も見られる。商業地域での取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用物件が大半であり、貸店舗・貸事務所等は僅少であること。また、賃貸需要の低迷が続く商店街で、安定的・標準的な純収益の把握が困難であることから収益価格は試算できなかった。比準価格は繁華性要因を反映して価格形成が為された取引事例群を適切に収集し得たことから精度が高い。本件では比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 旧来からの商店街で、個人資本による自用の店舗乃至は店舗併用住宅がほとんどであり、商業用の賃貸市場の成熟の程度が低い。そのため、規範性のある店舗の賃貸事例が収集できないことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の商業地域及び混在地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、商業地域の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相馬駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅の中に銀行等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	相馬市福島県相馬市中村字大町２２番
標準地の範囲
東	150 m
西	170 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	31 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所に近く幹線道路沿いのため車両通行量が比較的多い。
街路	７．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型大型店への顧客流出や後継者不足により今後も商況の低迷が続くと見込まれ、住宅地域化が進行するに従って、地価は今後も弱含みで推移して行くものと予測する。 (2)旧来からの商店街で、市役所に比較的近く銀行も見られることから、概ね現状を維持して推移するものと予測する。市内の商業地域での不動産需要が弱いことから、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)市内全般に不動産市場が停滞気味であり、特に商業地域での取引は低調な状態である。
地域要因
(1)需給が落ち着きを呈しつつあるところに周辺で令和元年台風１９号による浸水被害が多く発生し、今だ市況に影響している。 (2)国道１１５号の幹線道路沿いで街路条件は良好であるが、地域に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)競争力の程度に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	相馬市
地域	福島県相馬市中村字大町２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,352 円／平米 13万6,710 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,311 円／平米 13万6,574 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,681 円／平米 12万7,879 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県相馬市中村字大町２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,596 円／平米 17万576 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,032 円／平米 17万5,324 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,965 円／平米 12万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県相馬市中村字大町２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,887 円／平米 15万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,959 円／平米 11万8,880 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,772 円／平米 12万4,874 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	相馬市
地域	福島県相馬市中村字大町２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,236 円／平米 8万124 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,485 円／平米 7万7,641 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,002 円／平米 12万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県相馬市中村字大町２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,339 円／平米 13万55 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,888 円／平米 12万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,740 円／平米 12万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情