路線価 (2023) 福島県二本松市油井字福岡40-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 二本松市福島県二本松市油井字福岡４０番３外
価格時点	2023 年
駅名	安達駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (1151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (1151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は二本松市および県北地方一帯の商業地域及び商住混在地域で、特に幹線道路沿い商業地域に存する不動産との代替性が高い。需要者の中心は市内の事業者のほか広域的な事業を展開する法人等である。背後地域では住宅建設が進み購買力が増すなか新規店舗も展開する等、商業地域としての競争力の程度を高めている。土地の規模や建物用途等に応じて取引の価格帯も一様ではなく、需要の中心となる価格帯を見出い難い。 (2) 同一需給圏は二本松市及び近隣市町村の商業地域、及び、幹線道路沿いに商業適地が見られる地域である。需要者は、地元法人事業者や広域的に営業展開する市外の事業者である。既存商店街では細長い画地が多く、駐車スペースや建物配置の関係から利用し難く、需要は弱含んでいるが、間口が広い画地等については高値の取引も散見される状況にある。油井地区の県道沿いの商業地域は、駐車スペースを多く確保した店舗が連たんし、店舗間の相乗効果が期待できる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の建物は自己使用が中心で、商業用途での建物賃貸借も市場成熟の程度は低く、賃貸事例の収集はできなかったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は二本松市の油井地区に加え、二本松市中心部の商業地域で現実に成立した取引事例に基づき、市場性を反映して試算されたもので実証的で説得力を有するものである。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、未整備農地から徐々に開発され近年発展が顕著な県道沿いの郊外型路線商業地域であり、自用の店舗等が大半を占め、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係が認められる複数の取引事例から広域的に検討して求めたものであり、市場の実勢を反映している。よって、地域の趨勢を考慮のうえ、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安達駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	348.2 坪 (1151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに大規模店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	二本松市福島県二本松市油井字福岡４０番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧国道４号沿いで、大型ＳＣを核とした路線商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)安達駅周辺地域では宅地開発・住宅建設が進み、背後地の人口・世帯数が急激に増加し顧客購買力が増してきている。地域には新店舗が開店してきており、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測する。 (2)背後住宅地域では継続的に熟成が進み、宅地分譲も継続的に見られる。諸物価の上昇による景気の動向は懸念されるが、交通量の減少は感じられない。街路条件が良化しており、地価はもう暫く上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が依然として収まっていないため、商業施設には逆風が吹いているが、徐々に回復傾向が見えてきている。 (2)油井地区は二本松市で唯一、人口及び世帯数の増加が続いており、増加率はやや逓減傾向が見られるが高い水準にある。商住ともに発展傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域内では、商業施設の集積の程度が高まってきており、油井地区における人口・世帯数も増加傾向が続いている。 (2)県道沿いでは、農地等の低利用地がだいぶ少なくなってきている。県道から安達駅へ向かう市道の拡幅工事が完成した。
個別的要因	(1)市道安達駅福岡線が開通し側道の幅員が拡張されたこともあり、地域の核店舗に隣接する角地で、競争優位性は高い。 (2)側道の幅員が拡張された。視認性の良い角地であるため市場競争力が優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市油井字福岡４０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,421 円／平米 10万7,184 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,949 円／平米 11万2,235 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市油井字福岡４０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,267 円／平米 11万9,899 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,831 円／平米 11万1,845 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市油井字福岡４０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,783 円／平米 16万1,277 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,157 円／平米 15万5,901 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,834 円／平米 11万8,467 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市油井字福岡４０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,371 円／平米 13万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,309 円／平米 13万9,874 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,348 円／平米 12万166 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	二本松市
地域	福島県二本松市油井字福岡４０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,310 円／平米 6万3,839 円／坪
推定価格 平米 坪	2万121 円／平米 6万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,292 円／平米 7万391 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情