路線価 (2023) 福島県南相馬市原町区栄町2-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 南相馬市福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	原ノ町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南相馬市の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接市の商業地域も含む。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者や小規模法人が大半を占める。郊外型店舗への顧客の流出等から空き店舗が多く散見され、既存の商店街の商況は厳しく、商業用途を目的とした取引は少なくなっている。商業地域での取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は南相馬市のうち原町区中心部の既成商業地域一帯。需要者の中心は都市規模を考慮すれば浜通り北部の中小規模の事業者と見込まれる。中心地の商業地域では有力な業態である飲食店が、コロナ感染症の影響により打撃を受けており、商況は低迷している。目立った売物件の増加は今のところは見られていないが、市場は弱含み。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で把握が困難であるが、土地のみの総額で１，０００～２，０００万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗が中心の商店街で、閉鎖に伴う空き物件は多いが借り手が少なく賃貸市場が低調であり、安定的な収益の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の商業地域及び混在地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、南相馬市の商業地域の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地域であるが自用の店舗や自宅兼用の店舗が中心で、賃貸は空き物件の利活用が多く、賃貸が市場として成熟しているとはいえないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、繁華性や交通利便性等、商業地の取引において重視される観点を価格形成要因の比較において同様に重視しており、市場との適合性が高く規範性が認められる。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	原ノ町駅西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南相馬市福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
標準地の範囲
東	20 m
西	300 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	原ノ町駅に連絡する主要な通り沿いの旧来からの商店街
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前から伸びる旧来からの商店街であるが、商況は厳しく空き店舗も見られ繁華性の低下が続くものと予測する。市内の商業地域での不動産需要が弱いことから、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)経年の進んだ店舗建物も多くなりつつあり、繁華性の限界もあって将来的にはやや衰退傾向で、駐車場等の低利用地の増加が避けられないものと予測、地価も小幅ながら下落傾向となるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内全般に不動産取引は減少傾向にあり、特に商業地域での取引は低調な状態である。 (2)コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築費の上昇が必要投資額を押し上げており、不動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状況にある。
地域要因
(1)旧来からの商店街で空き店舗も目立ち繁華性の衰退傾向が見られる。 (2)店舗の更新、事業者の変化等は少なく、地域要因に大きな変動は見られない状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,988 円／平米 9万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,924 円／平米 11万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,178 円／平米 14万2,746 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,306 円／平米 11万110 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,054 円／平米 11万9,195 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,617 円／平米 14万892 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,149 円／平米 4万3,471 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,675 円／平米 10万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,490 円／平米 14万472 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,969 円／平米 9万5,772 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,215 円／平米 11万6,421 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,368 円／平米 14万3,375 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市原町区栄町２丁目１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,983 円／平米 9万9,124 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,175 円／平米 10万6,371 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,304 円／平米 14万3,163 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情