路線価 (2023) 福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼187 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 岩瀬郡鏡石町福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
価格時点	2023 年
駅名	鏡石駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	992万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鏡石町の普通住宅地域全域である。需要者の中心は同一需給圏内居住の第１次取得者及び買い替え需要者であるが、地価の割安感から須賀川市等からの転入者も見られる。同一需給圏内の中では駅東第１土地区画整理事業地内で土地取引及び戸建住宅が増加しており、当地域周辺では小規模開発分譲地も見られるが、大量の宅地供給はなく需要は弱含みである。土地は５００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は鏡石町市街地の住宅地域一円。需要者の中心は町内の居住者であるが、利便性の良さに比べて地価に割安感があることから、郡山市や須賀川市等から需要者の流入もみられる。近隣地域周辺は駅や役場からはやや距離があるものの、系統連続性に優れる幹線的な町道沿いに店舗、医院等の利便施設が立地し、需要は底堅い。土地は１０００万円程度までが取引の中心であり、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られ、収益還元法を適用したが、試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は鏡石駅西口の代替性を有する事例から求められ、要因比較における格差率も小さく説得力がある。一方、収益価格は土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかったが、賃貸住宅は地主の遊休地利用によるものが主で収益性は取引の指標となっておらず、地価は周辺の取引価格により判断されている。よって代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鏡石駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗が混在する旧国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岩瀬郡鏡石町福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	医院等も混在する旧国道沿いを中心とした住宅地域
街路	基準方位　北　１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅に医院等も混在する旧国道沿いを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移すると予測する。地価は横這い乃至緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。 (2)旧国道沿いに一般住宅、店舗、医院等が混在する現在の土地利用を継続するものと予測する。基本的に堅調な需要を維持すると見込まれるが、今後の地価は建築費の推移や金利の動向にも影響を受けると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び新設住宅着工戸数は減少傾向、土地取引件数は横這いで推移している。近隣市町村からの流入も見られ不動産市場は堅調に推移している。 (2)町内人口はほぼ横ばい、世帯数は微増で推移している。利便性の良さと比較して地価に割安感があり、郡山市、須賀川市等から需要の流入がみられる。
地域要因
(1)広幅員の旧国道沿いで、生活関連施設との接近性も良好であるが、土地区画整理事業地内の選好性が強いこと等から、需要はやや低迷している。 (2)旧国道沿いで街路条件が優れ、生活利便施設等も立地することから、底堅い需要を維持している。近傍では新しい分譲地の造成も行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,377 円／平米 9万7,120 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,721 円／平米 9万4,952 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,020 円／平米 9万2,634 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,328 円／平米 9万6,958 円／坪
推定価格 平米 坪	3万11 円／平米 9万9,216 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,286 円／平米 9万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,703 円／平米 11万4,728 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,635 円／平米 11万1,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,029 円／平米 9万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,808 円／平米 10万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,107 円／平米 10万6,146 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,536 円／平米 9万1,034 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ７Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	岩瀬郡鏡石町
地域	福島県岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,878 円／平米 9万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,971 円／平米 9万2,472 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,397 円／平米 9万3,880 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情