路線価 (2023) 福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下4638-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 耶麻郡磐梯町福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
価格時点	2023 年
駅名	磐梯町駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	270万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,109 円 1平米 8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	270万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,109 円／坪 1平米 8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、磐梯町を中心とする周辺市町村一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は限定的で、主たる需要者は磐梯町村に血縁・地縁等を有する自己使用目的の居住者乃至は別荘的利用目的の非居住者等にほぼ限定されるが、地域経済の低迷や少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、磐梯町及び周辺自治体の住宅地域である。需要者の中心は、磐梯町在住者及び出身者である。郊外に造成された分譲住宅団地で、いまだ空地が多く残存するが、徐々に住宅等が増加しつつある。会津若松市の通勤圏にあるが、外部からの流入は少なく、町内における不動産取引は一般に地縁血縁に基づくものが多い。周辺における宅地開発等の動きも最近ほとんど見られない。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。なお、周辺には民間の賃貸共同住宅が殆ど見られず、かつ、賃貸市場も成立していないことから賃貸住宅の建築の想定が困難であると判断され、収益還元法の適用は断念した。よって、周辺の住宅地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的な価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の賃貸用建物がほとんど見られない郡部の分譲住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、郡部の住宅地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐梯町
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	耶麻郡磐梯町福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
標準地の範囲
東	200 m
西	130 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16.5 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	磐梯町郊外に位置する住宅団地。
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)磐梯町郊外に位置する空地も残る分譲住宅団地であり、特段の地域要因の変動は認められないことから当面は現状を維持するものと予測されるが、中長期的には人口減少や高齢化の進展による影響が懸念される。 (2)いまだ空地が残存する住宅団地であるが、漸次住宅が増加してゆくものと予測する。人口の減少傾向、高齢化を反映して、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,109 円 1平米 8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,109 円 1平米 8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 2万7,308円 1平米 8,260円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 2万7,308円 1平米 8,260円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口は減少傾向にあるほか、高齢化率は県平均を超えており、少子高齢化に歯止めが掛かっていない。 (2)磐梯町の土地取引件数は概ね東日本大震災前の水準を維持しており、会津地方の郡部の中では比較的堅調である。
地域要因
(1)住宅のほか、近年カフェ等の建設も見られる磐梯町郊外の住宅地域であるが空地も多く残り、地価は概ね横這い乃至は弱含みで推移すると判断される。 (2)ここ数年で住宅団地内に２店舗（喫茶店とパン屋）が開業しており、地域内の環境は良くなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡磐梯町
地域	福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,309 円／平米 2万858 円／坪
推定価格 平米 坪	7,751 円／平米 2万5,625 円／坪
標準価格 平米 坪	7,751 円／平米 2万5,625 円／坪
査定価格 平米 坪	7,980 円／平米 2万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１０Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡磐梯町
地域	福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,304 円／平米 2万7,453 円／坪
推定価格 平米 坪	8,131 円／平米 2万6,881 円／坪
標準価格 平米 坪	8,131 円／平米 2万6,881 円／坪
査定価格 平米 坪	8,370 円／平米 2万7,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１０Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡磐梯町
地域	福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,762 円／平米 4万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	8,169 円／平米 2万7,007 円／坪
標準価格 平米 坪	8,169 円／平米 2万7,007 円／坪
査定価格 平米 坪	8,410 円／平米 2万7,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１０Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡磐梯町
地域	福島県耶麻郡磐梯町大字更科字堰下４６３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,983 円／平米 1万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	7,610 円／平米 2万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	7,610 円／平米 2万5,159 円／坪
査定価格 平米 坪	7,840 円／平米 2万5,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情