路線価 (2023) 茨城県水戸市内原町字門1105-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
価格時点	2023 年
駅名	内原駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	610万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	610万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ内原駅を中心とする既存の住宅地域である。主な需要者は旧内原地区や水戸市西部の集落地域、或いは賃貸住宅等に居住する３０～４０代の一次取得者であり、隣接の笠間市の村落などからの転入も見られる。水戸市郊外のエリア指定区域の分譲地などとの競合が見られ、当該地域の需要は相対的に少なくなっているものの、土地は２００㎡程度で５００～７００万円程度、新築の戸建物件で２，２００～２，５００万円程度が価格帯の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ内原駅の南方、戸建住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。需要者の中心は、市内在住を含め近隣市町に在住する第一次取得者等と見込まれる。土地で総額５５０万～９００万円、新築戸建住宅では総額１，９００万～２，７００万円程度である。駅北側の商業地域の熟成の波及から宅地開発は活発化しており、今後の需要の増大が期待される。地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は旧内原地区や水戸市南西部の住宅地域に存する多数の取引事例の中から要因比較が容易で、且つ信頼性の高い５つの取引事例を採用して算定した試算価格である。また、収益価格は標準地の画地規模が小さいため、経済合理性に基づく賃貸経営がほぼ困難と判断、あえて算定はしていない。実際の取引事例に基づいて決定した比準価格を尊重し、代表標準地の価格との均衡を勘案、標準地の比準価格を１㎡当り３０，８００円と鑑定評価した。 (2) 比準価格は、標準地に比較的近い住宅地を含む取引事例を収集採用し、求められたもので適正なものと思料される。収益還元法は、公法規制が厳しいなど制約条件が多く適用を断念した。居住の快適性を重視する一般住宅地であり、代表標準地との検討を踏まえ、規範性を有する事例を採用し、これにより求められた比準価格を採用するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内原駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	15 m
面積	198 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ内原駅の南側に形成された一般住宅等が並ぶ既存の住宅地域である。内原駅の橋上化が完成、現在は駅広の整備も進められ、駅北商業地域への接近性も向上した。今後は徐々に需要が回復するものと予測される。 (2)ＪＲ内原駅の南方、戸建住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。駅北側の商業地域の熟成の波及から利便性が向上し、今後の需要の増大が期待される。地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は概ね横ばいで推移しており、地価は底値感がある。条件の劣る地域では依然下落傾向にあるが、条件の良好な地域では下げ止まりも見られる。 (2)水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移しているものの、生産年齢人口の減少が続き地価下落からの脱却は時間を要する。
地域要因
(1)既成住宅地域であるため選好性に劣るが内原駅橋上化など利便性の向上が認められ、需要も回復基調である。 (2)内原駅周辺地域は大型商業施設を中心に熟成が続き、地価はほぼ横這いで推移している。内原駅の橋上化が実現した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,954 円／平米 6万5,968 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,649 円／平米 12万4,468 円／坪
標準価格 平米 坪	3万167 円／平米 9万9,732 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,317 円／平米 8万7,004 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,801 円／平米 8万5,298 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,897 円／平米 9万8,839 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,504 円／平米 9万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,254 円／平米 10万3,326 円／坪
標準価格 平米 坪	3万81 円／平米 9万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,269 円／平米 11万9,905 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,749 円／平米 12万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万704 円／平米 10万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字門１１０５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万474 円／平米 10万747 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,612 円／平米 10万4,509 円／坪
標準価格 平米 坪	3万135 円／平米 9万9,626 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情