路線価 (2023) 茨城県水戸市浜田2-4-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市浜田２丁目４番７
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	517万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	517万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は水戸市内の賃貸住宅住まいの一次取得者、及び生活利便性良好な住宅地を求める市外からの転入者である。利便性は良好であるが、住環境はやや劣ることから需要が弱く供給が需要を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで５００万から６００万円程度、新築の戸建物件で２５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内の住宅地域である。需要者は水戸市及び隣接市町村に居住する３０～４０歳代の１次取得者層が中心である。区画整然とした地域で、商業施設にも程近く、住宅地需要が一定水準を維持している一方で、下市地区の外縁部に位置する幹線道路に挟まれた地域で、住環境に劣る要因も存しており、地価の下落傾向に変化はない。土地は２００㎡程度で８００万円前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。収益価格は、標準地の画地規模及び法令規制等から経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能であるため試算しなかった。よって収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされていることから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、共同住宅や事業所等もみられるが、主として２００㎡以下の自己用住宅から構成されている。対象標準地も画地規模が小さく、事業収支の観点から当該標準地上に共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法は適用していない。したがって、規範性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	水戸駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか事業所、駐車場等も介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市浜田２丁目４番７
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	131 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後のほぼ熟成した住宅地であることから、現在の住環境を維持していくものと予測する。事業所・アパートが混在し一次取得者からの需要が弱く、地価は継続して下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。標準的使用は今後も現状を維持し、地価は郊外部の宅地との競合から下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続いている。 (2)建築費上昇で安価な住宅地を探す動きはあるが、既存住宅地の地価への影響は現地点では限定的。低金利、底値感もあり需要は一定水準を維持。
地域要因
(1)事業所等も見られる住宅地域であるが、利便性が良好であることから普通住宅地域として安定的に推移している。 (2)幹線道路に近い一方、ハザードマップ上、浸水の恐れもある地域であり、周辺地域で割安な分譲地がとの比較において、やや選好性に劣る地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)中間画地で、規模・形状ともに標準的であり、特に価格形成に影響を与える変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市浜田２丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,554 円／平米 11万7,542 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,584 円／平米 12万4,253 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,002 円／平米 12万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市浜田２丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,634 円／平米 12万7,724 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,876 円／平米 12万5,218 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,688 円／平米 12万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市浜田２丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,750 円／平米 12万8,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,952 円／平米 12万5,469 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,126 円／平米 12万9,351 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市浜田２丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万97 円／平米 13万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,478 円／平米 12万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	4万891 円／平米 13万5,186 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情