路線価 (2023) 茨城県水戸市けやき台1-102 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市の市街化区域を中心とした住宅地域。需要者は水戸市及び近隣地域に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。水戸駅から離れた郊外の団地で店舗等が建ち並ぶ国道への接近が良好であるが周辺宅地価格に比べ割高感があり地価は下落基調で推移している。需要の中心価格帯は土地で１２００万円程度、新築戸建住宅で２７００～２９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は水戸市内の賃貸住宅住まいの一次取得者、及び住環境良好な住宅地を求める買替取得者である。供給は、住宅団地である為転出に伴う供給が見られる程度であるが、郊外のエリア指定区域内の小規模分譲地に需要が流れ、供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで１２００万円前後、新築戸建物件で２８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住環境、利便性等は良好であるが、近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、アパート等の収益目的の需要は少なく居住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は低位に試算された。比準価格は規範性のある事例を採用して求めており信頼性は高い。したがって、実証的な比準価格を採用し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。周囲には共同住宅も一部見られるが、収益性より居住快適性が重視される住宅団地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅　南東方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の区画整然とした大規模住宅団地で今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。住民の高齢化等の要因もあり外部からの土地需要は少なく下落傾向が続くものと予測される。 (2)郊外の区画整然とした分譲住宅地域であることから、現在の住環境を維持していくものと予測する。住環境良好であるが相対的地価水準が高く需要が弱いことから、地価は継続して下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,762円 1平米 4万5,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)底値感があるものの住宅地価格は若干の下落傾向を続けている。ウッドショック等による建築費の高騰は現時点で地価に対する影響は大きくない。 (2)感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続いている。
地域要因
(1)分譲から長年経過した郊外の大規模団地で住民の高齢化が進んでおり、外部からの新規需要が少なく地価下落が継続している。 (2)中心市街地への接近性はやや劣るものの、生活利便性は概ね良好で、住環境良好な普通住宅地域として安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,327 円／平米 17万6,299 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,276 円／平米 16万9,518 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,826 円／平米 14万4,889 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,794 円／平米 18万7,761 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,475 円／平米 17万6,788 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,013 円／平米 14万8,813 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,012 円／平米 16万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,678 円／平米 15万4,317 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,421 円／平米 14万3,550 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,750 円／平米 12万8,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,952 円／平米 12万5,469 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,982 円／平米 13万8,792 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市けやき台１丁目１０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,048 円／平米 13万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,773 円／平米 13万1,490 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,563 円／平米 14万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情