路線価 (2023) 茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂1280-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
価格時点	2023 年
駅名	神立駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	498万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	498万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市の市街化調整区域内の住宅地域を中心として、かすみがうら市の市街化調整区域内の住宅地域を含む範囲と判定した。需要者の中心は、当該地域と地縁性を持つ一次取得者が大部分を占め、外部からの流入は少ない。地縁血縁関係の取引が多く、また取引される規模が様々のため、需要の中心となる明確な価格帯の把握は困難であるが、市街化区域の住宅地域との均衡を考慮すると土地が３００～５００㎡で３００～５００万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は土浦市及び隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心である。土浦市郊外の農家集落地域であり、前記の需要者以外の流入は乏しく需要は弱い。取引が少ないうえ個別性も強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１㎡あたり１０，０００円前後程度と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、農家住宅等が散在する農家住宅地域である。アパート等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は土浦市内において比較的規範性の認められる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅や一般住宅が混在する集落地域であり賃貸市場が未成熟で、賃貸よりも自用目的の取引が支配的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は現実に生起した取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「神立駅」　南東方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅及び一般住宅等が混在する農家集落地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
標準地の範囲
東	1050 m
西	600 m
南	750 m
北	1000 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	18 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ県道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅及び農家住宅等が散在する旧来から住宅地域で、地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要が少ない地域であり、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)県道沿いに農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で特別な変動要因は認められず、当面現状をもって推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性と環境の良い住宅地域はコロナ禍でも需要は堅調で地価も安定している。郊外の住宅地域は需要減が続き地価はやや弱含みである。 (2)土浦市の人口は概ね横ばい、高齢化率は県平均より低い。市街化区域内住宅地の地価は安定的であるが、郊外の集落地域では下落基調。
地域要因
(1)県道沿いの農家住宅地域であり地縁血縁関係の需要が主流で外部や店舗等の需要は乏しい。需要が限られているため地価も弱含みで推移している。 (2)県道沿いであるが、市街化調整区域内への需要は限定的であり、地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,621 円／平米 2万8,501 円／坪
推定価格 平米 坪	8,621 円／平米 2万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	9,841 円／平米 3万2,534 円／坪
査定価格 平米 坪	9,840 円／平米 3万2,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万253 円／平米 3万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万253 円／平米 3万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	1万101 円／平米 3万3,394 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万438 円／平米 3万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万954 円／平米 3万6,214 円／坪
標準価格 平米 坪	9,958 円／平米 3万2,921 円／坪
査定価格 平米 坪	9,960 円／平米 3万2,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,605 円／平米 4万1,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,268 円／平米 4万3,864 円／坪
標準価格 平米 坪	1万455 円／平米 3万4,564 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,347 円／平米 4万7,431 円／坪
標準価格 平米 坪	1万596 円／平米 3万5,030 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情