路線価 (2023) 茨城県土浦市桜町3-3309-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土浦駅徒歩圏を中心として、隣接する牛久市やかすみがうら市の鉄道駅周辺の商業地域一帯で、需要者の中心は地元事業者や地縁性をもつ個人事業者等である。郊外型商業施設や路線商業地域への顧客流出もあり、駅近の立地の優位性は低下しつつある。駅周辺の環境整備もあり、近年は需給関係は安定していたが、新型コロナにより影響を受ける業種も多い地域である。取引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。 (2) 同一需給圏は土浦市を中心として隣接するつくば市、牛久市等の繁華性の高い商業地である。需要者の中心は地元企業のほか、県外からの需要も期待できる。郊外の大型商業施設への顧客の流出が見られるが、土浦駅周辺を活性化する動きも見られ今後の集客が期待される。一方で新型コロナによる収益力の低下懸念もあり地価への影響を受けている地域でもある。市場の中心価格帯は画地規模により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は土浦駅に近い商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見られるが、需要の多くは地元事業者による自己使用目的であり、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって、本件では、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗が建ち並ぶ熟成した商業地であり、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。一方、収益還元法は駅に近い立地であることから周辺地域において賃貸に供されているビルも存しており、一定の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	土浦駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗ビルの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	23.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１４．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所ビルが建ち並び、駐車場も多く見られる駅に近い既成商業地域で、立地の優位性を保ちつつ、地価も安定的に推移してきたが、新型コロナによる影響を受けやすい飲食店需要も多く、下落傾向が予測される。 (2)駅に近い店舗が建ち並ぶ地域であり、今後も商業地として推移するものと予測する。周辺は飲食店も多く見られることから、新型コロナによる収益力の低下懸念から需要は弱含んでいる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復して地価も安定。 (2)新型コロナによる商業環境の先行き不透明感は強く、業種・地域に応じた地価への影響に留意が必要である。
地域要因
(1)駅に近い立地で一定の優位性を有するが、コロナ禍による影響を受けやすい飲食店需要の多いエリアであり、収益性の低下もあり地価は弱含みが継続。 (2)新図書館の開館、駅ビルのリニューアル等、土浦駅周辺を活性化する動きが見られ、地価への影響が注目される。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,793 円／平米 8万8,578 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,036 円／平米 15万2,195 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,939 円／平米 21万1,382 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,571 円／平米 16万576 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,648 円／平米 15万7,524 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,720 円／平米 20万4,046 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,885 円／平米 13万8,472 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,233 円／平米 22万2,272 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,976 円／平米 19万4,975 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,951 円／平米 13万8,690 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,318 円／平米 14万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,657 円／平米 20万3,838 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町３丁目３３０９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,746 円／平米 17万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,060 円／平米 13万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,491 円／平米 20万3,289 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情