路線価 (2023) 茨城県古河市諸川字中町谷645-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (1186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,740万 円 (1186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は国道沿いの路線商業地域で、三和地区の中心商業地域であり、古河市の他地区に比べ店舗の連たん性が比較的劣り、新規店舗の進出も少なく、古河市内の商業地域としては地価水準が低位に位置する。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地価水準は概ね底値圏にある。 (2) 同一需給圏は主として県西地域の幹線道路沿いを中心に形成される商業地域であるが、特に古河市内の幹線道路沿いの低層店舗用地との牽連性が強い。需要者の中心は店舗や事業所を営む法人事業者である。円安等による物価高の影響もあり一部弱さも見られる。需要の中心となる価格帯（総額）は地積等によるバラツキが見られるが、単価的には背後住宅地価格との秤量等を考慮すると坪当たり１０万円程度が取引の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は三和地区の路線商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しながら、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が比較的古い取引事例も採用しているが県西地区の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等から価格牽連性が認められる取引事例が収集でき、実証的な比準価格が試算された。収益価格は商業中心が古河駅近辺となっており、周辺の賃料負担能力が弱含みな事もあり低位に求められた。対象不動産の存する「諸川」周辺は実証的な価格に基づく取引が依然支配的である事から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量にも留意したうえで、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古河駅東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	358.7 坪 (1186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
標準地の範囲
東	140 m
西	230 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	39.6 m
奥行き	29.7 m
面積	1186 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、国道沿いの路線商業地域だが、これまで通り三和地区の中心商業地として熟成し、地価水準は概ね底値圏にありほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)国道１２５号沿いの路線商業地域として熟成していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三和地区の商業地域は国道１２５号沿い等に形成され、商業地域の範囲が狭く、景気低迷等もあり土地需要は弱い。倉庫敷地の需要あり。 (2)古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス１．２％）にある。高齢化率は２９．３％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)事務所や店舗等が混在する路線商業地域で、古河市内の商業地域としては繁華性が劣るが、概ね底値圏にあり、地価はほぼ横ばい傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)国道沿いの角地で中間画地よりやや優る。規模・道路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220908204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,079 円／平米 7万2,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,241 円／平米 7万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,924 円／平米 10万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,864 円／平米 12万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,637 円／平米 12万4,428 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,515 円／平米 11万801 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,577 円／平米 9万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,997 円／平米 9万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,830 円／平米 10万5,230 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県古河市諸川字中町谷６４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,597 円／平米 9万4,542 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,862 円／平米 9万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,872 円／平米 10万8,675 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情