路線価 (2023) 茨城県古河市西牛谷字北前1017-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,890万 円 (1064 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,890万 円 (1064 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として県西地域の幹線道路沿いに形成される商業地域であるが、特に古河市内の幹線道路沿いの路線商業地域との牽連性が強い。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心と考えられる。近隣周辺は豊富な交通量、多様な店舗が立地する地域性から一定の不動産需要が認めら、近隣地価は横ばいで推移した。競合地域及び背後住宅地価格との比較から坪当たり１６万円程度が需要中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は主として県西地域の幹線道路沿いを中心に形成される商業地域であるが、特に古河市内のロードサイド型店舗用地との価格牽連性が強い。需要者の中心は店舗や事業所を営む法人事業者である。円安等による物価高の影響もあり一部弱さも見られる。需要の中心となる価格帯（総額）は地積等によるバラツキが見られるが、単価的には背後住宅地価格との秤量等を考慮すると坪当たり１５万円程度が取引の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は主として街路性が類似した４事例を採用して試算されており、対象標準地の性格に合致し、市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域内は自用店舗のほか、一般住宅も散見され、賃貸市場の形成は途上と判断した。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との均衡にも十分留意して対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域から価格牽連性が認められる取引事例が収集でき、実証的な比準価格が試算された。収益価格は商業中心が古河駅近辺となっており、周辺の賃料負担能力が弱含みな事もあり低位に求められた。対象不動産の周辺は実証的な価格に基づく取引が依然支配的である事から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量にも留意したうえで、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古河駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	321.8 坪 (1064 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
標準地の範囲
東	150 m
西	160 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	１～２階建程度の低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1050 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道１２５号沿いの路線商業地域であり、多様な店舗が連たんしている。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域として熟成しているので、今後も現状のまま推移すると予測される。集積度が良好な路線商業地域であり、相応の出店需要が認められるので、近隣地価は概ね堅調推移と予測される。 (2)国道１２５号沿いの路線商業地域として熟成していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１～２階建程度の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商業中心②古河駅西口を中心とした既成商業地は空洞化が進む③地価は住宅地並みとなりやや安定化傾向。 (2)古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス１．２％）にある。高齢化率は２９．３％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られない。多様な店舗が立地する地域性、充実した背後地状態もあり、地価は横ばいで推移した。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,343 円／平米 15万9,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,775 円／平米 11万8,272 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,842 円／平米 14万4,942 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,790 円／平米 15万4,688 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ４Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,934 円／平米 13万8,634 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,681 円／平米 14万4,409 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,969 円／平米 15万5,280 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市西牛谷字北前１０１７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,956 円／平米 18万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,528 円／平米 19万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	5万576 円／平米 16万7,204 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情