路線価 (2023) 茨城県石岡市茨城1-4941-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	489万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	489万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円／坪 1平米 1万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「石岡」駅及び「高浜」駅を最寄駅とする住宅地域である。当該地域は駅からやや距離があり、道路も狭く住環境がやや劣ることから需要は少ない。需要者の中心は石岡市及び周辺市に居住する一次取得者である。市内における住宅需要の中心は、環境条件の良い区画整理された住宅地域である。土地は４００～６００万円程度、新築戸建住宅は殆ど見られないが、２０００万円台前半が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は石岡市及び隣接市の住宅地域が中心となる。需要者の中心は市内及び周辺市の３０歳代の一次取得者が中心となる。雑然とした既存の住宅地であり、物件の選別化は進んでいることから、街路条件において劣る物件に対しては需要が少ないのが現状である。市場の中心価格帯は土地で４００～６００万円程度、新築戸建は殆ど見られないが２，０００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が中心であり、近隣地域及び類似地域において比較的規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地を購入して建てたものではなく、地主が節税目的等のために自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既存の住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが、一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、取引の指標となっていない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「石岡」駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に農家もある既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
標準地の範囲
東	250 m
西	300 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３．３ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域において発展を促すような要因は特に見あたらず、当面、現状で推移するものと予測する。幅員が狭い既存の住宅地域であり、需要は弱く、地価の下落基調は続くものと予測する。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。街路条件が劣る既存の住宅地であり、需要は弱含みで、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解除後は回復、現在、新型コロナ発生前の状況まで戻っている。 (2)地域経済の低迷、人口減少により、住宅地需要は弱含みが続いている。需要の中心は区画整理済みの利便性の高い地区でその他の需要は弱い。
地域要因
(1)旧来からの道路が狭隘な住宅地域で需要は弱く、地価の下落基調が継続している。コロナ禍の影響は比較的小さい。 (2)県道背後の狭隘な道路が配置された既存の住宅地であり、需要は弱含みで推移している。新型コロナの影響は今のところ限定的。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万797 円／平米 3万5,695 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,446 円／平米 4万4,452 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,210 円／平米 5万284 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,965 円／平米 5万2,780 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,807 円／平米 5万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,088 円／平米 4万6,575 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,881 円／平米 4万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,886 円／平米 5万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,355 円／平米 4万7,458 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市茨城１丁目４９４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,417 円／平米 6万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,036 円／平米 6万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,609 円／平米 4万8,297 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情