路線価 (2023) 茨城県結城市大字結城字永正塚1880-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城市茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
価格時点	2023 年
駅名	結城駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	759万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	759万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ水戸線沿線で結城市を中心に筑西市及び栃木県小山市の一部を含む圏域に存する住宅地域である。需要者は当該圏域に居住する一次取得者が大半を占める。周辺では大規模な土地区画整理事業が施行中であり、結城駅北口ではショッピングモール周辺の逆井、四ツ京地区に、南部では市役所周辺の区画整理済・施行中の住宅地の取引が多い。需要の中心となる価格帯は、土地は７５０万円前後、新築戸建で２５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ水戸線「結城」駅勢圏に形成される旧来からの住宅地域であり、需要者の中心は結城市に地縁を有するエンドユーザーである。市役所が駅南口に移転したこと等により駅北口の土地に対する需要は脆弱であるが、対象不動産のような駅徒歩圏内の土地の需要は概ね堅調である。周辺における需要の中心となる価格帯は土地は２５０㎡程度で総額７００万程度、新築戸建は２，０００万円台前半と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅主体の区画整然とした住宅地域であるが、一部の規模の大きい画地にはアパートも見られる。これにより標準地の画地規模から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は結城駅北口を利用する住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は結城駅北口の規範性を有する取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い価格である。また対象不動産の周辺にはアパート等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位に試算された。「大字結城」地区では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、比準価格を採用して、代表標準地との秤量にも留意の上で鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	結城駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城市茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	16 m
面積	278 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い分譲住宅地であり、区画整理地等の新興の住宅地に比べ競争力に劣る。地価は引き続き下落基調で推移していくものと予測される。 (2)古くからの住宅団地（玉岡団地）であり、地域要因に大きな変動は予測されない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②住宅地：南口の市役所周辺強含み、旧市街地・調整区域弱含み、③工業団地完売、工業団地の計画検討中 (2)結城市の人口は減少傾向（５年間でマイナス３．３％）にある。高齢化率は３１．３％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)小学校に近い住宅地域であるが、古くからの分譲住宅地域で競争力低下により地価は弱含みで推移。 (2)利便性・接近性の良好な土地区画整理地内の新規分譲地の需要が多く既成住宅地の地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)画画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)市内の既成住宅地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220908207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,753 円／平米 9万8,363 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,336 円／平米 9万3,679 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,783 円／平米 8万5,239 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220608207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,195 円／平米 7万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,849 円／平米 8万5,457 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,403 円／平米 8万7,288 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,709 円／平米 8万4,994 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,205 円／平米 8万3,328 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,985 円／平米 8万5,906 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220508207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,268 円／平米 9万6,760 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,416 円／平米 9万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,475 円／平米 8万914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220308207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字永正塚１８８０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,169 円／平米 6万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,199 円／平米 8万6,614 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,549 円／平米 9万1,077 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情