路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市佐貫4-8-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
価格時点	2023 年
駅名	龍ケ崎市駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円／坪 1平米 6万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺自治体の中規模住宅地で、概ね県南地域のＪＲ常磐線沿線及びつくばエクスプレス線沿線に属する比較的生活利便性が良好な圏域が中心となる。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている。価格帯に関しては土地は７０坪程度で１５００万円程度、新築戸建物件については３０００万円台の物件が主流である。 (2) 同一需給圏は、龍ケ崎市及びその周辺自治体の居住環境の比較的良好な住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０歳代の一次取得者が中心である。佐貫駅東口の区画整理地は、市内では比較的利便性と快適性に優れ、底堅い需要が認められるが、供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００万円程度、新築戸建物件では３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅のほかアパートも見られる最寄駅徒歩圏内の住宅地である。周辺は賃貸住宅の供給が多いうえ、敷地内での駐車場確保により容積充足率が低下するため、収益価格は低位に試算された。居住環境が重視される住宅地のため、市場価値を適切に表している比準価格により説得力があると判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 成熟した既存の住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い試算価格である。周辺に賃貸住宅の利用も見られるが、一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、取引の指標となっていない。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	龍ケ崎市駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	19 m
面積	239 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を当面維持すると予測する。金融機関の撤退等で利便性は低下したが、在宅ワークの広がりによる需要増等で地価は安定的に推移すると予測する。 (2)成熟した分譲住宅地であり、今後もほぼ現状の住環境を維持して推移するものと予測される。佐貫駅東口の地価水準は改善傾向にあるものの横ばいには至っていない。引き続きコロナ禍の影響に留意が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①龍ケ崎市の人口は微減傾向。一方、高齢化率は微増傾向。②圏央道Ｉ．Ｃ．への連絡道路整備等が進行中。③分譲用地の仕入価格は上昇傾向。 (2)人口は微減傾向。旧市街地内の既成住宅地の需要は減退傾向。ＪＲ佐貫駅周辺及び郊外のニュータウン地区の住宅地需要は概ね安定的である。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の金融機関は郵便局だけで利便性の向上は見られない。その他の街路条件、接近条件等も格別の変化は認められない。 (2)龍ケ崎市駅近くで利便性が高く、需要は底堅い。画地の配置の整った居住環境に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,020 円／平米 16万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,372 円／平米 17万3,142 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,803 円／平米 18万7,791 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,679 円／平米 17万7,463 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,614 円／平米 17万636 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,009 円／平米 20万1,696 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,754 円／平米 17万4,405 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,720 円／平米 17万986 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,852 円／平米 21万1,095 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫４丁目８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,522 円／平米 15万7,108 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,694 円／平米 15万1,064 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,012 円／平米 17万8,564 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情