路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前1051-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
価格時点	2023 年
駅名	竜ヶ崎駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	827万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	827万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を市内を中心に、周辺市町の圏域に存する農家集落地域一帯と把握した。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が中心と判断されるが、取引はほとんどない。市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず下落傾向にある。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは困難であるが、全般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。 (2) 同一需給圏は概ね龍ケ崎市及び周辺自治体の圏域に属する農家住宅地域である。需要者は殆どが当該圏域の地縁・血縁関係者による一時取得や住み替えであり、移住による転入は極少数である。農業人口の減少傾向は続いているため、取引自体少なく、取引される規模、価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は従来からの農家集落地域であり、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は非適用とした。農家集落地域においては、属人的・地縁的な事情で取引される傾向が強く、需要が限定的で、相対取引が多い。本件でも採用事例の規範性が高いとは言いがたい。よって、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向をも十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家集落地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わないものとした。比準価格の試算においては、周辺自治体の事例も採用し広域的な検討を行った。価格の調整にあたっては比準価格のみの試算であるが、市場性を反映した価格で説得力を有し、また後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており、比準価格の妥当性が検証されたので比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	竜ヶ崎駅　北東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	247.7 坪 (819 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	28 m
面積	800 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後に耕地整理済みの水田が広がる従来からの農家集落地域であり、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市場の下、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)農家集落地域としての環境を維持していくと予測する。需要は地縁・血縁関係者が中心で弱いため、地価は弱含みにて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向（龍ケ岡地区は増加傾向）。取引件数・建築着工件数はコロナ禍前の水準に回復。龍ケ崎市駅周辺及び北竜台地区の供給が少ない。 (2)①龍ケ崎市の人口は微減傾向。一方、高齢化率は微増傾向。②圏央道Ｉ．Ｃ．への連絡道路整備等が進行中。③分譲用地の仕入価格は上昇傾向。
地域要因
(1)背後に耕地整理済みの水田が広がる従来からの農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)農家住宅地域であり、街路条件、接近条件、環境条件等に格別の変化は認められない。
個別的要因	(1)画地規模、形状等は概ね標準的。角地につき利便性等の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,709 円／平米 2万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	8,657 円／平米 2万8,620 円／坪
標準価格 平米 坪	9,545 円／平米 3万1,556 円／坪
査定価格 平米 坪	9,830 円／平米 3万2,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,647 円／平米 4万5,117 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,085 円／平米 4万3,259 円／坪
標準価格 平米 坪	1万630 円／平米 3万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,465 円／平米 2万4,679 円／坪
推定価格 平米 坪	7,310 円／平米 2万4,167 円／坪
標準価格 平米 坪	7,490 円／平米 2万4,762 円／坪
査定価格 平米 坪	7,710 円／平米 2万5,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,088 円／平米 3万45 円／坪
推定価格 平米 坪	9,006 円／平米 2万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	9,015 円／平米 2万9,804 円／坪
査定価格 平米 坪	9,290 円／平米 3万713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万765 円／平米 3万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1万754 円／平米 3万5,553 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情