路線価 (2023) 茨城県下妻市大宝字本町598 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市大宝字本町５９８番
価格時点	2023 年
駅名	大宝駅 から 390m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	566万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	566万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、非線引区域にあるため下妻市及びその周辺市町における普通住宅地域の範囲を広域的に含んでいる。需要者は地元出身者が中心で他の地域からの転入者は少ない。周辺では非線引区域である行政条件を活かして新規の宅地分譲等が増えているが、在来集落である標準地は中古住宅等の住み替えが主体となる。取引が少ないため中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価及び総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は、下妻市を中心として、周辺市町を含む既存住宅地域。需要者は下妻市内に地縁を有するエンドユーザーが中心である。「大宝」地区のような旧来からの住宅地域の宅地需要は弱く、地価は弱含みが続いている。需要の中心となる価格帯は土地は１００～１５０坪で６００万円前後、新築戸建で２，０００万円台前半程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の一般住宅や農家住宅が主体で形成された在来集落であり、自用目的の取引が中心である。また本集落では賃貸市場が未熟成でアパート等の賃貸物件もほとんど見られないことから、収益価格は非適用とした。比準価格は下妻市内の郊外住宅地域に係る事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的価格といえる。よって、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では、賃貸市場が未成熟で共同住宅建築の想定は現実的でない事から、収益価格は試算を断念した。居住の快適性を重視する「大宝」の住宅地域に存し、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格を指標に決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、周辺公示価格等との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宝駅東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	125.8 坪 (416 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市大宝字本町５９８番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	220 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.4 m
奥行き	24.4 m
面積	416 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来の一般住宅中心の地域であり、特段の要因変化も見当たらない。周辺の新規の宅地分譲等に需要が多いこと等を勘案すると、当面地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)一般住宅、農家住宅の見られる既成住宅地域で特段の変動要因は認められず、当面現状維持で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均若干下）、②取引件数減少、③住宅地：居住環境良好な区画整理済地区横這い、既成住宅地弱含み (2)下妻市の人口は減少傾向（５年間でマイナス２．０％）にある。高齢化率は２９．４％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)郊外の在来住宅地域にあるが、非線引区域のため供給過剰傾向、需要は地元居住者等が中心なので、総じて地価は弱含み状況にある。 (2)駅や小学校に近い地域で、需要は弱いものの割安感があり、地価の下落は緩やかに推移している。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市大宝字本町５９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,495 円／平米 5万1,226 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,311 円／平米 5万618 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,634 円／平米 4万5,074 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市大宝字本町５９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,387 円／平米 4万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,272 円／平米 4万3,877 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市大宝字本町５９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,922 円／平米 4万2,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,772 円／平米 5万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,332 円／平米 4万4,076 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市大宝字本町５９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万777 円／平米 3万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,417 円／平米 4万4,357 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,566 円／平米 4万4,849 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市大宝字本町５９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,645 円／平米 4万8,416 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,865 円／平米 4万5,838 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,031 円／平米 4万3,080 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情