路線価 (2023) 茨城県高萩市東本町2-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 高萩市茨城県高萩市東本町２丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	高萩駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円／坪 1平米 2万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北茨城市、高萩市及び日立市の商業地域である。主たる需要者は、地元企業・当該地域に地縁を有する個人事業者等が中心となる。事務所ビル、店舗併用住宅等のほか一般住宅も見られ、郊外の駐車場を備えた大型店舗への顧客流出が顕著であり、老朽化した建物も多く、商業地需要は低迷している。高萩市における商業地取引は少なく、また土地の取引価格は出店者の収益力に大きく左右されるため、需要の中心価格帯が見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、県北部の商業地域で広範囲に判定した。需要の中心は地元事業者等が中心である。国道沿いに立地し、交通量も多いが、通過がほとんどで店舗等の収益は厳しい状況にある。また、駐車場付の郊外型店舗等の出店規模を確保することが難しい地域のため、新規出店も少なく需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、業種業態により価格水準が異なり見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高萩駅東口に形成された従来からの商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗としての営業形態が中心となる。近隣地域及びその周辺において貸店舗・事務所等も一部見られるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、当該市場の特性を鑑みて、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅東口に近い国道沿いの商業地域で、商業地の投資採算性は重要視させるため、収益価格を算定した。但し、旧来からの商業地で自用の店舗や事務所も認められ、空室率も高い状況等から投資採算性を有する地域とは言い難い地域である。一方、取引事例は同一需給圏を広域に判定し概ね収集出来、実証的かつ客観的な比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高萩駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高萩市茨城県高萩市東本町２丁目２４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	23 m
面積	460 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高萩駅に近い幹線道路沿いの既存商業地域である。駅前立地であるが、新規出店需要は少なく、地価は下落傾向にあるものと予測する。 (2)国道沿いの駅東口に近い商業地域で、交通量が多いが通過地点で、新規の店舗や事業所の出店は少なく地価下落は継続中である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,535 円 1平米 2万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少は継続し、高齢化率は高水準を維持しているなか、市外の大型商業施設へ顧客流出も進み、商業地の繁華性は低下している。 (2)高萩駅中心部の商業地の繁華性は低く、新規の出店等も認められず今後も衰退傾向にあり、地価下落傾向は継続している。
地域要因
(1)駅東口に近い国道沿いの商業地域であるが、商況は低下傾向にあり、土地を取得しての出店はあまり見られない。 (2)駅東口に近い国道沿いの商業地域だが、需要は回復していない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日立０５８５１（再） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県高萩市東本町２丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,722 円／平米 12万8,015 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,047 円／平米 12万2,477 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県高萩市東本町２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,570 円／平米 5万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,906 円／平米 7万9,033 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,637 円／平米 9万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県高萩市東本町２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,473 円／平米 14万3,722 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,370 円／平米 12万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,677 円／平米 9万4,806 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日立０８２０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県高萩市東本町２丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,627 円／平米 10万7,865 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,594 円／平米 10万7,756 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,641 円／平米 9万4,687 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情