路線価 (2023) 茨城県取手市藤代字蔵前溝下1850-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 取手市茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
価格時点	2023 年
駅名	藤代駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	640万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	641万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域である。以前は外部需要もあったが、現在の需要者は取手市藤代地区に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心である。藤代駅南口等に環境等上位の新興住宅地が多く、本地域はやや競争力が低下、需要は停滞気味である。市場における中心価格帯は、土地５０坪～６０坪程度で６００万円～７５０万円、新築戸建物件は２０００万円から２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は左記同一需給圏内のうち、取手市内に居住する一次取得者層が中心である。新興住宅地や街路条件等の住環境が良好な住宅地と比較して、品等が劣る既存の住宅地の競争力は低下しており、地価は若干の下落傾向にある。土地は１５０～１８０㎡程度で、総額が６００～８００万円前後、新築戸建物件に関しては１，８００～２，２００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本標準地は戸建住宅主体の小規模な住宅団地である。周辺地域には共同住宅も存するが、本件においては画地規模等から賃貸用建物を建築する経済合理性が認められず、収益価格試算は断念した。比準価格は藤代駅を最寄駅とする住宅地の事例を中心として試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。また、自用目的の取引が中心の地域であり比準価格の信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等は皆無に等しく自目目的での取引が支配的である。比準価格は、取手市内で代替競争関係を有する取引事例から適正に試算が行われており、信頼性が高い。収益還元法に関しては、画地規模が小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は断念した。以上、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地としての市場性を的確に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	藤代駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	取手市茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
標準地の範囲
東	160 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的古い分譲地であるが、一定の利便性、環境を有する。建替時期を迎えた家屋も多いが、建替えは進んでいない。環境等上位の競合地域が多く、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (2)当該地域は区画整然とした住宅地域で、築年数が経過した建物が多く品等がやや劣り、需要は弱含みで推移している。今後も地価は若干の弱含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取手市は人口減少、高齢化が進み、特にＴＸ沿線に需要を奪われる傾向が激しいことから、周辺市町村に比較して地価の回復が遅れている。 (2)取手市の人口は減少から微増傾向に転じ、高齢化率は上昇傾向にある。ゆめみ野地区の人気、守谷市へ需要が流出する中、値頃感も出てきている。
地域要因
(1)藤代駅徒歩圏内で一定の利便性を有するが、ＴＸ周辺地域等に宅地供給が多く、それらに対する競争力に乏しく、地価は弱含みで推移。 (2)ＪＲ藤代駅南地区の新興住宅地との比較において競争力の程度が若干劣り、地価は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,044 円／平米 18万5,281 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,434 円／平米 18万3,265 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,434 円／平米 18万3,265 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,630 円／平米 10万4,569 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,474 円／平米 9万7,441 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,121 円／平米 12万2,722 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,116 円／平米 10万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	3万231 円／平米 9万9,944 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,368 円／平米 12万3,539 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,483 円／平米 11万4,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,024 円／平米 10万9,177 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,022 円／平米 12万2,395 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	取手ＨＭ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,924 円／平米 8万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,841 円／平米 11万8,490 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,257 円／平米 12万3,172 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情