路線価 (2023) 茨城県牛久市田宮町字堂薬師142-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,080万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,699 円／坪 1平米 5万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね茨城県南部の鉄道駅周辺を中心とした商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が中心となる。商業中心は既に幹線道路沿いの大型店舗地へ移っているため、駅前商業地や近隣商店街の地位低下は続いている。需要の中心となる価格帯については、事業用借地権の利用も見られるため売買取引件数は少なく、画地規模もまちまちであるため見出しがたい状況である。 (2) 同一需給圏は、県南部から県南西部地域に存し、比較的駅に近く、かつ幹線道路に面した商業地域一帯と判断した。需要者は全国規模の商業資本や地元商業資本のほか、資金力のある個人も市場参加者となり得る。郊外部に進出した大型店の影響等により、駅前既存商業地域の繁華性が回復しにくい状況が続いている。需要の中心となる価格帯は地形や面積等による差異も大きく一概に判断できないが、概ね２０万円／坪以下と推定され、やや弱含み傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は牛久駅至近で国道６号沿いの路線商業地である。比準価格の試算においては、茨城県南地域の路線商業地の事例から検討ができた。一方で収益価格は、利用客の駐車場確保が必要になることによる容積充足率の低下等から低位に試算された。価格の調整にあたっては市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、後記代表標準地から検討した価格との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域から、事例選択要件を具備した適切な取引事例を収集できたため、比準価格が一定以上の規範性を有すると判断した。一方、近隣地域の収益性であるが回復の端緒はつかみにくく、これに伴い収益価格は低位に求められた。よって従来からの取引慣行等も勘案し、実証的であり客観的な比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、更に代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	牛久駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	230.5 坪 (762 平米)
私道分面積	80 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗スーパーが混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	682 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)牛久駅西口に近い国道沿いのため商業地としての環境を維持すると予測する。市道２３号線が開通し、国道６号バイパスの整備も進んでおり、今後繁華性の低下が予測されることから、地価の弱含みは続くと予測する。 (2)国道６号牛久土浦バイパスの整備が進行し、慢性的な交通渋滞の解消が期待される。一方で通過交通が主体であり繁華性や収益性は低いままである。よって地価は当分の間、ほぼ現状のままで推移すると思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①牛久市内の人口は微減状態。一方で高齢化率は微増傾向。②国道６号バイパス等の都市計画道路等は事業進行中。③新築建売価格は上昇傾向にある。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．９％減少しており、高齢化率は３０．５％であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変わらない。
地域要因
(1)牛久駅至近の国道沿いの在来商業地で渋滞が続いていたが、迂回路の市道２３号線開通により渋滞解消が期待される。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅西口に近く集客力が期待できる地域であるが停滞感は否めず、地価もやや弱い動きが続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。角地であるため、中間画地と比較すると、やや優位な競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,947 円／平米 9万5,699 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,948 円／平米 15万1,904 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,758 円／平米 20万4,172 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,951 円／平米 13万8,690 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,318 円／平米 14万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,656 円／平米 19万611 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,135 円／平米 20万5,418 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,115 円／平米 21万8,576 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,684 円／平米 17万867 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,681 円／平米 19万7,305 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情