路線価 (2023) 茨城県牛久市上柏田4-1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,910万 円 (829 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (829 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,385 円／坪 1平米 5万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として茨城県南部のマイカー利用客が主体の郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が主体である。商業地は幹線道路沿いへの出店が増えている傾向にあるが、事業用借地権等での利用も多く商業地の売買取引件数は少ない。総額については業種・業態により、取引される画地規模はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は牛久市を中心に県南地区における路線商業地域及び普通商業地域である。牛久市内の幹線道路沿いにはファミリーレストラン、物販店等の大手資本が参入し集積度を高めていたが、コロナ禍の影響により先行きにやや不透明感がある。また、路線商業地においては事業用定期借地権の活用が多く、取引件数は低い水準で推移している。中心となる価格帯は、規模等による価格差があり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は牛久市を南北に縦断する幹線市道沿いの路線商業地である。比準価格の試算においては茨城県南地域の路線商業地の事例から検討ができた。一方で収益価格は、利用客の駐車場確保が必要になることによる容積充足率の低下等から低位に試算された。価格の調整にあたっては市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、後記代表標準地から検討した価格との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は幹線市道沿いの路線商業地である。比準価格は牛久市のほか県南地区の商業地に係る規範性の高い事例により試算したもので信頼性は高い。収益価格は土地建物とも大型物件になることから投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず比準価格より低位に求められた。よって市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	250.8 坪 (829 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	38 m
面積	830 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道と交差する幹線市道沿いのため路線商業地としての環境を維持すると予測する。近隣に大型スーパーマーケットが開店し今後の繁華性の向上が予測されることから、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)店舗や事業所が連担する幹線市道沿いの商業地域であり、当面現状の商環境を維持すると予測する。大規模商業施設との競合及び新型コロナの影響により、地価はやや弱含みで推移している。コロナ禍の影響に留意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,633円 1平米 6万2,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①牛久市内の人口は微減状態。一方で高齢化率は微増傾向。②国道６号バイパス等の都市計画道路等は事業進行中。③新築建売価格は上昇傾向にある。 (2)郊外の複合商業施設と競合しており、ひたち野うしく地区以外の商業収益性は低下傾向にある。コロナ禍の影響で不透明感がある。
地域要因
(1)近隣に大型スーパーマーケットが開店し、今後の繁華性向上が期待される。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、ひたち野うしく地区・つくば地区との競合で、地価はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万939 円／平米 10万2,284 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,199 円／平米 14万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,388 円／平米 20万2,949 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,657 円／平米 19万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,230 円／平米 13万9,612 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,396 円／平米 15万6,691 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,875 円／平米 20万4,559 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,207 円／平米 11万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,923 円／平米 20万8,023 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情