路線価 (2023) 茨城県牛久市ひたち野東4-1-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
価格時点	2023 年
駅名	ひたち野うしく駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (1814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (1814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円／坪 1平米 9万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、牛久市及び県南地域の商業地域。需要者は同一需給圏内の店舗経営者、飲食店・小売店等を広域的に展開する法人である。類似する商業地域が多いため商圏は狭く、背後に購買力のある住宅地が形成されているかが重視される。近隣地域は店舗が連たんし、背後住宅地の熟成も進行しているため、底堅い需要が認められる。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として県央部から南に位置する、商業地域一帯と判断した。主たる需要者であるが、沿道型商業施設を営む全国規模の法人事業者が中心と予想する。近隣地域は、ひたち野うしく駅周辺地区が主な商業背後地と予想される。今後更なる人口増加も見込め、これに伴い収益性向上も期待でき需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、地積等によりばらつくものの、収集した情報等から判断すると３０万円／坪を上回ると推定され、やや強含みである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。収益価格は近隣地域では、事業者向けの賃貸市場は未成熟であり、利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は、自用目的の事業者である。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県南及び県西地域の幹線道路沿いに位置する事例に立脚し、比準価格を得た。収益価格については、地価に見合う賃料が期待しにくい地域であること等から、やや低位に求められた。近隣地域付近における従来からの取引慣行であるが、実証的な価格に基づく比準価格が重視される場合が多い。よって本件でも比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量すると共に代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ひたち野うしく駅南東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	548.7 坪 (1814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	170 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	53 m
奥行き	34 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ひたち野うしく駅東口の区画整理地内
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として熟成しつつあり、今後も背後住宅地の熟成に伴って発展的に推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)都市機能誘導区域内の区画整理地として、熟成していくものと予測される。背後地人口の増加も順調で、これにより、今後更なる収益性も期待できるなど、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,996 円 1平米 9万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,657 円 1平米 9万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,996円 1平米 9万7,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,657円 1平米 9万7,900円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口、世帯数は横ばい、高齢化率の上昇傾向は継続。大型商業施設への需要流出、既成商業地の衰退化傾向は継続。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．９％減少しており、高齢化率は３０．５％であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変わらない。
地域要因
(1)ひたち野東地区の人口、世帯数は増加。市内において比較的繁華性の高い状況が維持されている。 (2)地域要因に大きな変化はない。背後地人口も順調に増加している。地域として更なる熟成も進むなど、今後も集客力や収益性向上が期待できる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。三方路に面する画地であるため、中間画地と比較すると優位な競争力を有すると思量する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,587 円／平米 39万2,049 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,940 円／平米 37万3,380 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,447 円／平米 35万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,821 円／平米 31万172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,183 円／平米 30万8,063 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,065 円／平米 31万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,955 円／平米 29万4,085 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,278 円／平米 28万5,235 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＵＷ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,063 円／平米 29万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,796 円／平米 29万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	9万701 円／平米 29万9,858 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県牛久市ひたち野東４丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,423 円／平米 27万2,490 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,002 円／平米 28万7,629 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,567 円／平米 31万2,639 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情