路線価 (2023) 茨城県つくば市小野崎字千駄苅292-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億7,500万 円 (2187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億7,500万 円 (2187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は、つくば市を中心に土浦市等の隣接市の商業地域にも及ぶ。その中で幹線道路沿いの路線商業地域との代替競争関係は特に強い。需要者は圏域の地元事業者と県内外で事業を展開する外食業者が中心。圏域の路線商業地域は競争が激化しているが、近隣地域の存する国道沿いは通行車両が多く背後の住宅地域も熟成しており需要は底堅い。事業用定期借地権による参入が主流なので、中心価格帯の把握は困難であるが単価としての地価水準は妥当である。 (2) 同一需給圏は、つくば市・隣接市の路線商業地域全域と、繁華性の高いＴＸ各駅近くの商業地域を含む範囲。当地域は路線商業地域として集客力も高く、需要者には北関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系の法人や、県内及び地元資本の事業者等が想定される。地域内の現況土利用状況は事業用定借が大半で、売買需要としての中心価格帯は把握が困難である。近隣ではＲ４年１０月に大型ＳＣが借地期間満了により閉店し今後の跡地利用に注目が集まっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿いの路線商業地域である。自己使用目的の取引が中心で、取引事例比較法による比準価格は、主として幹線道路沿いの路線商業地域の事例を採用して比準を行っており、市場性を反映して実証的な価格である。収益還元法は市街化調整区域に指定されており賃貸建物の想定は現実的でないので適用しなかった。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記比準価格を得たので検討を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域にかかる取引事例を採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。よって、比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、本件対象地にかかる公法上の規制は、投資物件ではなく自己利用目的の開発許可等が前提であるため、収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。
交通
交通施設	つくば駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	661.5 坪 (2187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店や商業施設が連たんする路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
標準地の範囲
東	450 m
西	350 m
南	450 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	48 m
奥行き	49 m
面積	2300 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。商業地域としては熟成しており、現状維持で推移するものと予測する。コロナ禍による消費への影響は大きく表れていないため地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくば駅と研究学園駅周辺は供給が限られているため需要は好調である。郊外の路線商業地域は競争激化が続いているが需要は底堅い。 (2)つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み継続している。
地域要因
(1)市中心部に近い国道沿いの路線商業地域。ほかの地域との競争が激化しているが集客力のある飲食店等が多いので需要は安定している。 (2)繁華性の高い路線商業地域で希少性が高く需要は堅調である。近隣のララガーデンつくば跡地について今後の利用動向が注目される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,786 円／平米 24万7,243 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,046 円／平米 24万4,796 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,101 円／平米 25万1,590 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宿西地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,196 円／平米 25万8,516 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,947 円／平米 29万7,365 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,563 円／平米 29万2,789 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,145 円／平米 25万5,041 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	34 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,275 円／平米 29万5,143 円／坪
推定価格 平米 坪	10万139 円／平米 33万1,060 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,351 円／平米 27万2,252 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情