路線価 (2023) 茨城県つくば市竹園1-6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市竹園１丁目６番１
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	20億1,000万 円 (6280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	20億1,000万 円 (6280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万7,920 円／坪 1平米 32万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市の商業地域、つくばエクスプレス及びＪＲ常磐線駅前商業地である。三井ビルという市内における代表的な複合商業ビル敷地であり、需要者は県内事業者の他、全国の事業者に及ぶ。新型コロナの影響により飲食店街はやや影響を受けているが、オフィス街への影響は比較的小さい。商業地域のエリアが狭く、希少性が高いため、価格は上昇基調を継続。目的、規模が多様であること等から市場の中心価格帯の把握はやや困難である。 (2) 同一需給圏はつくば市を中心に、ＴＸやＪＲ主要駅周辺の収益性の高い商業地域で県内広域的に形成される。需要者は県内事業者のほか、県外事業者にも及ぶが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域はつくば駅に近い商業地域で、供給の少なさとその立地から希少性が高い地域であり、周辺マンション供給等による人口増も背景に、地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) つくば市駅周辺部で希少性のある立地と建物の利用となっっている。標準地のような高層ビルの商業施設は元来少なく、収益データの収集には一定の制約があるものの、採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、茨城県を代表する研究学園都市中心部の商業地域であり、収益性を考慮すべき商業地域であるが、現時点においては、標準地のような高層ビルの商業施設は少ない状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	つくば駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	1899.6 坪 (6280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車付置義務
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市竹園１丁目６番１
標準地の範囲
東	400 m
西	120 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	60 m
面積	6000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県内有数の高収益ビルの敷地、対象地は地域内の標準を上回る利用状況にある。
街路	３４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	駐車付置義務
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地であり、茨城県を代表する中心商業地としての熟成が今後も進むものと予測する。 (2)研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地であり、茨城県を代表する中心商業地としての熟成が今後も進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められる反面各種不安定要素も存する。 (2)つくば駅及び研究学園駅等の商業中心部の需要は多く、繁華性を高めているが、郊外部での法人の土地取得は地域の選別を強めている。
地域要因
(1)研究学園都市中心部の高度商業地域で収益性は高い。中心商業地に対する需要は高く、供給も殆ど無く希少性が高い。マンション用地の需要が高い。 (2)研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地域として希少性を有しており、依然として需要は強く、地価は上昇傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)三方路地としての若干の優位性を有する。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,275 円／平米 29万5,143 円／坪
推定価格 平米 坪	10万139 円／平米 33万1,060 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,960 円／平米 103万1,340 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,754 円／平米 70万59 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,270 円／平米 70万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,134 円／平米 107万8,199 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,564 円／平米 48万4,541 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,287 円／平米 47万7,013 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,704 円／平米 107万6,777 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	文教地区３種
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,590 円／平米 71万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,578 円／平米 72万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,703 円／平米 108万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情