路線価 (2023) 茨城県つくば市筑穂2-1-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
価格時点	2023 年
駅名	研究学園駅 から 6600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,103 円 1平米 5万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,670万 円 (992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,103 円／坪 1平米 5万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。学園西大通り沿いの商業地として一定の需要が存する。表通りの商業用地の土地は取引も一定数認められるがあまり顕在化せず、精通者の意見によると、地積にもよるが総額で５千万円～１億円前後が需給の中心であると推定されるが、幅があり、実際の取引データが少なく、詳細の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、つくば市及び隣接市町村の各幹線道路沿いに形成される路線商業地域一帯である。主たる需要者には、北関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系企業や各飲食チェーン店、地元資本の事業者等が想定され、近隣地域周辺には、まとまった背後人口及び商圏が形成されていることから一定の出店需要が見込めるエリアである。但し需要の中心となる価格帯は、取引の態様や規模・業種及び建物用途等によりまちまちであり価格帯としては見出しにくい状況。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　国道４０８号線（通称：学園西大通り）沿いの商業地で、背後地に住宅も存する。需要者は従来の商業従事者を中心とし、地元事業所・全国展開を行っている店舗等も存する。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上２試算価格を得たので調整を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域の取引事例を中心に検討を加え、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い試算し得た。収益価格は、建物想定や賃料設定等、対象地の個別性をふまえ適切に試算している。本件では両価格の規範性を認め、かつ取引当事者の属性も勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	研究学園駅の北方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	300.1 坪 (992 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	38 m
面積	990 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、国道沿いの商業地域であり既に成熟している。一定の繁華性も存し、テナントも一定の流動性が認められる。やや駅から距離があり、地価は横這いないし若干の下落傾向と思料される。 (2)幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められる反面各種不安定要素も存する。 (2)つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み継続している。
地域要因
(1)路線商業地で、店舗も一定数集積しているが、近隣に競合する大型複合型店舗も存し、収益性はやや弱く、地価はやや弱含みで推移している。 (2)幹線道路沿い商業地域として熟成している。近年は背後人口が充実しつつあるＴＸ沿線商業地域と競合し若干の弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,696 円／平米 28万5 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,081 円／平米 26万1,442 円／坪
標準価格 平米 坪	6万925 円／平米 20万1,418 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	6万416 円／平米 19万9,735 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,571 円／平米 17万494 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,394 円／平米 20万2,969 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万480 円／平米 19万9,947 円／坪
推定価格 平米 坪	6万480 円／平米 19万9,947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万299 円／平米 19万9,348 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市筑穂２丁目１番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,782 円／平米 11万1,683 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,782 円／平米 11万1,683 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,371 円／平米 19万6,281 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情