路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市田中後45-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市田中後４５番８
価格時点	2023 年
駅名	那珂湊駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円／坪 1平米 3万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茨城県県央及び県北の市街化区域内の商業地域と判定した。典型的な需要者は地元の中小企業等である。近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗が連たんし、背後は住宅地域で人口も比較的多いが、新興のショッピングセンターとの競合から顧客の流出傾向がみられる。地価は底値に近づきつつあるが、若干の弱含みで推移していると思料する。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村内の路線型商業地域を主体として近隣型及び普通商業地域に及ぶ。典型的需要者としては市内の飲食、物販、サービス業を営む個人事業者又は中小の法人事業者が想定される。量販店や大手飲食店も立地し那珂湊地区内では繁華性高いが新光町の大規模ＳＣへ客足が奪われる傾向が続き、地価は依然弱含みに推移。取引が少なく画地規模も様々で中心価格帯を特定し難いが単価的には１１～１２万円／坪程度が目安と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では、土地の売買に当たっては、売買当事者ともに、家賃収入に基づく収益性よりも取引事例価格の水準を重視して価格に関する意思決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 不動産賃貸に基づく収益性に着目した複合不動産の取引は多くはなく、あくまで個人事業者や中小事業法人による自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、近年取引の指標として重視されつつある収益価格を斟酌し、代表標準地価格との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	那珂湊駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	160 坪 (529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市田中後４５番８
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	160 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	29.5 m
奥行き	18 m
面積	530 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (2)主要地方道水戸那珂湊線沿いの路線型の商業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。人口減少が著しい那珂湊地区の構造的要因もあって地価は弱含み傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既成の商店街の衰退が続く中、顧客は郊外の大型店や幹線道路沿いの商業地域に集まっている。 (2)３月の行動制限解除後も客足の戻りは鈍いものの、感染抑制と経済活動の両立は着実に進展しており、社会生活は徐々に正常化に向かっている。
地域要因
(1)大型ショッピングセンターへの顧客の流出や人口減少を背景に需要回復が遅れている。 (2)区画整理済の県道沿い商業地で那珂湊地区においては旧来からの商業地に比べて繁華性は高いが、市場の特性に関して特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか６８９９再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市田中後４５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,884 円／平米 8万5,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,780 円／平米 8万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,788 円／平米 11万1,703 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県ひたちなか市田中後４５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,661 円／平米 11万4,589 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市田中後４５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,546 円／平米 11万903 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,308 円／平米 10万6,810 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,035 円／平米 10万9,214 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県ひたちなか市田中後４５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,786 円／平米 11万1,697 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,124 円／平米 10万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,224 円／平米 10万9,839 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情