路線価 (2023) 茨城県潮来市牛堀字宮前98-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
価格時点	2023 年
駅名	潮来駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	942万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	935万 円 (719 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円／坪 1平米 1万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、潮来市の農家住宅地域を除く市内の住宅地域全域に及ぶ。需要者は牛堀地区に地縁血縁関係を有する一次取得者が中心で、外部からの需要は殆どない。需要者が限定されているため取引は極めて少なく、地価は下落基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地は６５０㎡程度で総額８５０万円前後、新築戸建は総額２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者は同一需給内の居住者やその縁故者など旧牛堀町に地縁性を有する者が中心で外部からの流入は少ない。市内では区画の整った住宅地等住環境や利便性の良好な住宅地域の選好性が比較的高い。現時点でコロナ禍の影響は小さく、需要の中心価格帯は、土地は１㎡あたり１万円台前半程度、土地建物総額で２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が主で類似地域で信頼性の高い事例が収集できた。従来から持家指向が強い地域で賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成の程度は総じて低いと判断される。近隣地域は収益性より快適性が重視される地域であるから、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域内の複数の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。地域内は、自己使用目的の取引を中心としており、収益性よりも居住快適性が重視され取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的な住宅地域である。したがって、現在の市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	潮来駅　北西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	217.5 坪 (719 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗併用住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	28 m
面積	650 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧牛堀地区中心部の既成住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらないことから、今後も現状維持で推移していくものと予測する。地価は駅から遠く市場性が低いため下落基調で推移するものと予測する。 (2)旧牛堀町の県道沿いを中心に形成された旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面現状にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地盤の良い住宅地域（大塚野・宮前地区等）の需要は安定している。また日の出地区も回復基調にある。ほかは人口減少で需要が乏しく地価も弱含み。 (2)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。条件良好な住宅地等一部で横ばいも見られるが、依然地価は下落基調。
地域要因
(1)旧牛堀町の店舗等も混在する県道沿いの既成住宅地域。需要者は地元関係者が中心であるが、需要は乏しく地価も下落基調にある。 (2)旧牛堀町の中心部であるが、土地需要は地元関係者主流で限定傾向であり、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)道路方位について優れる。形状（台形）については選好性に大きな影響は認められない。その他、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,605 円／平米 5万1,590 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,450 円／平米 5万1,078 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,674 円／平米 4万1,900 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,288 円／平米 3万7,318 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,873 円／平米 4万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,310 円／平米 4万697 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,628 円／平米 4万5,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,385 円／平米 4万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,417 円／平米 4万1,051 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,738 円／平米 5万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,816 円／平米 4万2,370 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情