路線価 (2023) 茨城県潮来市延方東1866-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市延方東１８６６番７
価格時点	2023 年
駅名	延方駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	403万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	403万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円／坪 1平米 1万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は潮来市を中心に周辺市の住宅地域。需要者は地元の３０代、４０代の第１次取得者が中心である。市場で中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で４００万円程度、新築戸建で２０００万円程度である。近隣地域は延方駅との接近性に恵まれているが、農家住宅等も混在する旧来からの住宅地域であり、需要は弱含みで推移している。コロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ鹿島線「延方駅」周辺に形成される既成住宅地域を中心として潮来市内全域である。需要者は、潮来市及び隣接市に居住・勤務する一次取得者が中心で、市街化区域ながら集落地域的特性が強い地域であるため、外部需要は若干弱く、近年地価は小幅な下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、更地で４００～５００万円程度、新築戸建は建物グレードにもよるが２，０００万円強と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は延方駅徒歩圏にあって、一般住宅や農家住宅等が混在する旧来からの住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視する自己用住宅等の需要が中心である。アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の適用は断念した。よって、収益価格は試算せず、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 以上、比準価格を得たので調整を行う。比準価格は、潮来市内に所在する第三者による正常な取引事例を採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より、比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡に留意のうえ、本件比準価格を鑑定評価額と決定した。なお、本件地域は上記のとおり集落的色彩が強い地域であるので、投資採算性に馴染まないため収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	延方駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市延方東１８６６番７
標準地の範囲
東	100 m
西	450 m
南	50 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)既成住宅地域としてすでに熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高台の住環境良好な住宅地で地価の下げ止まりが見られるが、潮来市の人口は微減傾向にあり、総体的に地価は弱含みで推移している。 (2)潮来市の人口は減少傾向で高齢化が進行している。土地取引件数は横ばい～微減傾向で、不動産市場は横ばい～下落基調が継続している。
地域要因
(1)延方駅徒歩圏の旧来からの住宅地域であり、区画整理地や分譲住宅地に土地需要が吸収され、地域の選別等により地価は弱含みで推移。 (2)旧来からの農家集落地域であり、地価に影響を及ぼす著しい地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)角地として若干の優位性を有する。画地の形状、規模等は標準的であり、南東街路であることにより日照がやや優る。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市延方東１８６６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万595 円／平米 3万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	9,792 円／平米 3万2,372 円／坪
標準価格 平米 坪	9,734 円／平米 3万2,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市延方東１８６６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万693 円／平米 3万5,351 円／坪
推定価格 平米 坪	1万704 円／平米 3万5,387 円／坪
標準価格 平米 坪	1万515 円／平米 3万4,763 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県潮来市延方東１８６６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,568 円／平米 4万8,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万281 円／平米 3万3,989 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県潮来市延方東１８６６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,813 円／平米 4万8,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,826 円／平米 5万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万204 円／平米 3万3,734 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県潮来市延方東１８６６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,643 円／平米 4万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,508 円／平米 4万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	1万233 円／平米 3万3,830 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情