路線価 (2023) 茨城県守谷市松ケ丘2-21-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万3,078 円 1平米 9万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円／坪 1平米 9万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＴＸ沿線の守谷市及び周辺市に存する一般住宅地域と判断した。需要者は都心方面に通勤する３０～４０歳代の住宅一次取得者層が中心であり、圏外からの転入も見受けられる。近隣地域の街路条件はやや劣るが、守谷駅の徒歩利用が可能である等一定の利便性等を有することから需要は旺盛である。土地は４０坪～５０坪程度で１２００万～１５００万円、新築戸建物件は２５００万～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は守谷市内の普通住宅地域一円。周辺自治体や県外からの都心通勤者の需要も見込めるが、概して市内居住の賃貸集合住宅からの住替え一次取得者層が中心である。区画整然としており周辺には店舗等も配置され利便性に優れ底堅い需要が見込める。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地で１２００～１５００万円、新築戸建物件で２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法適用を見送った。比準価格は松ケ丘地区２事例を含む信頼性の高い事例から求められており、説得力を有する実証的価格である。近隣地域は既成の住宅地域で自己利用目的の取引が中心であり、価格形成では快適性、利便性が重視される点でも重視され、収益性は反映されづらい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には店舗等も配置され利便性にも優れ、一定程度の賃貸需要は見込める地域であるが、画地規模が小さくアパート等の建築が困難なため収益還元法は非適用とした。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるものであり、試算された比準価格は市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	110 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	140 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件にやや問題を有するが、守谷駅徒歩圏の利便性良好な一般住宅地域であり、現在市場はかなり過熱傾向にある、規模が小さく総額が抑えられる面もあり、地価は当面は上昇が続くものと思料する。 (2)地域全体として街路がやや狭く開放感に欠けるが、周辺には大型店舗等も配置され利便性に優れており需要は底堅い。今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万3,078 円 1平米 9万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万3,078円 1平米 9万4,700円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)守谷市は人口増加が続き、高齢化率も低い。守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエリアの需要は過熱感もみられる。 (2)守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は強い。郊外は地域により様々であるが概して需要は弱含み。
地域要因
(1)やや街路条件に問題があるが、守谷駅徒歩圏で一定の利便性を有しており、地価は上昇が続く。 (2)やや街路が狭い住宅地域であるが、周辺には利便施設も多く需要が見込める。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,208 円／平米 32万7,982 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,904 円／平米 31万7,059 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,954 円／平米 31万3,918 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万583 円／平米 33万2,527 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,752 円／平米 33万9,698 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,752 円／平米 33万9,698 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,669 円／平米 28万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,801 円／平米 28万6,964 円／坪
標準価格 平米 坪	9万701 円／平米 29万9,858 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万292 円／平米 26万5,445 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,609 円／平米 30万6,165 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,692 円／平米 30万3,134 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘２丁目２１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,578 円／平米 32万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,884 円／平米 31万381 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,150 円／平米 30万1,342 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情