路線価 (2023) 茨城県守谷市本町字向原153-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市本町字向原１５３番１
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,960万 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守谷市を中心に県南県西地区全般の商業地域一円。需要者の中心は地元中小飲食店等事業者のほか、全国展開の事業法人等である。守谷駅勢圏の幹線道路沿いの商業地は希少性を有しており、土地需要に比べて供給が少ない市況にある。需要の中心価格帯（総額）については、事業用定期借地の設定も多く、また、取引規模も様々であることから、把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は守谷市を中心とした県南地区の駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。路線商業地間の競合が広域的に進行するなか、イオンタウン守谷に近接し、レストラン、物販店の建ち並ぶ、近隣地域の競争力は高い。取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は既成商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はスーパー、レストラン、物販店の建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資用建物の建築を目的とする需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格も十分参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	251.1 坪 (830 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市本町字向原１５３番１
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	34 m
面積	820 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域で、土地取引は少ないが潜在需要は底堅いと思料する。今後もこの傾向が続くと予測する。 (2)イオンタウン守谷に近接し、レストラン、物販店の建ち並ぶ路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度も高いため、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は強い。郊外は地域により様々であるが概して需要は弱含み。 (2)人口増加。高齢化率低い。取引件数・建築着工件数は横這い。守谷駅周辺や国道２９４号沿い等の好立地の商業地は供給が少なく、需要は底堅い。
地域要因
(1)立地が良好な幹線道路沿いの商業地は供給も少なく希少性が高いため、地価は安定傾向にある。 (2)イオンタウン守谷に近接する路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度もく、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)角地につき利便性等の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字向原１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,585 円／平米 53万4,200 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,971 円／平米 55万2,006 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,055 円／平米 40万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字向原１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,958 円／平米 32万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,018 円／平米 32万742 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,775 円／平米 39万5,976 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市本町字向原１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,821 円／平米 31万172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,183 円／平米 30万8,063 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,771 円／平米 40万5,881 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県守谷市本町字向原１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	12万24 円／平米 39万6,799 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情