路線価 (2023) 茨城県那珂市菅谷字両宮西2983-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
価格時点	2023 年
駅名	中菅谷駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	835万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	835万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那珂市中心部のＪＲ上菅谷駅～下菅谷駅の圏域に属する住宅地域である。主な需要者は市内の賃貸住宅等に居住する３０～４０代の一次取得者であり、農村部や隣接市からの転入者も見受けられる。新規分譲地などによる供給過剰も懸念されるが、同圏域は生活利便性が良好であり、安定的な需要が見込まれる。主な価格帯は、土地が２５０～３００㎡程度で８００～１，０００万円、新築戸建物件が２，４００～２，７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は那珂市中心市街地内の住宅地域である。需要者の中心は那珂市内に居住する３０～４０代の１次取得者層が大半を占めるが、近隣市町村からの転入者も見られる。区画整然とした住宅地域であり、利便性・住環境は良好であるので今後とも安定的な需要が見込まれる。土地は８００～９００万円程度、新築戸建で２３００～２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、那珂市菅谷地区の住宅地域に存する信頼性の高い、且つ比準に適した５つの取引事例を採用して算定した価格である。地価水準の近似した５事例による試算値であり、調整に当たっては重視することとする。一方の収益価格は、周辺にアパートなどが散見されるものの、適切な賃料水準が形成されているとは言い難く、算定結果も低めに求められた。このような考察から比準価格を重視し、収益価格を参考として、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域である。自用目的での取引が中心であるが、アパートも混在するので収益価格も試算したが住宅地としての快適性が反映されていないため低位に試算された。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中菅谷駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ中菅谷駅の北東方、那珂市市街地のほぼ中央に位置する分譲住宅地域である。商店街や学校などとの位置関係に恵まれ、閑静な環境も保たれている。今後も地価は安定的な推移を示すものと予測される地域である。 (2)当地域は、生活利便性に優れた住宅地域であり、今後とも住環境に大きな変化はないものと予測する。地価は横ばい傾向を示しており、今後も同様の傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は横ばい傾向にある。宅地価格はほぼ底値感に達しており、需要は安定的な推移をしている。一方郊外では依然として下落傾向で推移している。 (2)区画整理地等に需要が集中する傾向があるが、旧那珂町地区市街化区域内の住宅地価格は底地圏に達した感があり地価は安定的に推移している。
地域要因
(1)近隣に小学校や商店街等が存し利便性良好な住宅地域である。分譲地が多く需要も堅調に推移、地価は安定している。 (2)市街化中心部に位置する分譲地で国道沿いの商業施設との接近性に優れており、需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,874 円／平米 9万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,317 円／平米 9万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,866 円／平米 10万5,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂０８８８５（再） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,491 円／平米 9万885 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,182 円／平米 8万6,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,281 円／平米 10万3,415 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,909 円／平米 9万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,456 円／平米 9万4,076 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,583 円／平米 10万4,413 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	那珂０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万258 円／平米 10万33 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,391 円／平米 10万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,395 円／平米 10万7,098 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字両宮西２９８３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,984 円／平米 8万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,365 円／平米 9万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,988 円／平米 10万5,752 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情