路線価 (2023) 茨城県那珂市菅谷字一ノ関4552-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
価格時点	2023 年
駅名	上菅谷駅 から 880m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	663万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	663万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ水郡線上菅谷駅及び下菅谷駅の圏域に属する住宅地域である。市内の賃貸住宅等に居住する者や郊外集落地域の居住者など３０～４０代の一次取得者が需要の中心となっている。新興の住宅地域であって供給は多いものの需要も充分に見込まれ、新築住宅の増加による地域の熟成が年々進んでいる。主な価格帯の中心は、２００㎡程度の土地が６００～８００万円、新築戸建物件が２，２００～２，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は那珂市、ひたちなか市西部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積１８０～２２０㎡、総額６００～７５０万円、新築戸建総額２，４００～２，６００万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅やアパート等からの住み替えが多い。宅地需給動向は新築住宅も見られ居住環境が向上しており、地価水準は横ばいの傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、那珂市の市街地のほぼ中央、地価水準の近似した信頼性の高い５つの取引事例を選択採用して算定した試算価格であり、妥当性が認められる。一方、収益価格は、標準地の画地規模が小さく、経済合理性に即した賃貸経営は困難と認められることから、収益価格は算定しなかった。周囲の実際の取引価格によって地価水準が判断されている現状を鑑み、比準価格をそのまま採用して、当該標準地の鑑定評価額を１㎡当り３４，２００円と決定した。 (2) 小学校に近接する区画整然とした新興住宅地域である。比準価格は那珂市内の住宅地域の取引事例を採用し、要因比較も適正に行われ実証的である。標準地の面積がやや小さく経済的合理性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住性を重視し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上菅谷駅南西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小学校に近い区画整然とした新興住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	100 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ上菅谷駅の南西方、水郡線の西側に位置する新興の分譲住宅地域。従来は畑地等が多かったが、最近は分譲地の開発などが活発化、充分な需要も期待されるため、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)菅谷西小学校に近接する中規模分譲住宅地域である。小規模宅地分譲等も見られ居住環境の向上により、地価水準は横ばい傾向が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は横ばい傾向にある。宅地価格はほぼ底値感に達しており、需要は安定的な推移をしている。一方郊外では依然として下落傾向で推移している。 (2)菅谷地区は宅地分譲も多く見られ地価水準は堅調に推移しているが、集落地域は人口も減少しており、弱含み傾向が続いている。
地域要因
(1)教育施設に近い新興の住宅地域である。ＪＲ水郡線の西側に位置し、分譲地が増えつつあり需要も堅調。地価は安定的な推移を示している。 (2)新築住宅も見られ居住環境が向上しており、需給動向は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,646 円／平米 12万4,458 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,273 円／平米 12万3,225 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,915 円／平米 11万2,123 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,014 円／平米 11万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,644 円／平米 11万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,344 円／平米 11万235 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	那珂０９８０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,929 円／平米 9万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,401 円／平米 9万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,072 円／平米 10万9,336 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字一ノ関４５５２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,984 円／平米 8万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,365 円／平米 9万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情